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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.166

■私の好きな言葉■ 
世界一の準備をした人が世界一になる

こんにちは。

メルマガ発行がしばらくぶりになりました。

週一回発行が目標ですが、目の前にいる
マンションの窮状を救うことが先!との
考えで、発行が遅れることをご容赦ください。

さて、昨日は、
名古屋市中区福祉協議会のイベントで、
講演を行って来ました。

福祉協議会の依頼とマンション管理は
結びつかないですよね(笑)

福祉協議会の活動ですから、
管理や大規模修繕工事のテーマではなく
地域コミュニティを活かして、高齢者の
見守りなどを行っていこうとする取り組みのイベントです。
中区福祉協議会1 
中区福祉協議会2

従って、参加者の年齢層は、60歳台後半
から、80歳台が中心。

参加者60名程のうち、分譲マンション
居住者が3割ほど。

それに対して、私の講演タイトルは、
マンション・団地・町内会 交流会
「マンション管理組合と町内会の違いって何?」
相互理解を深めよう

これは、マンション管理組合内でも、
組合組織と自治会組織との区分けが
曖昧で、地域の町内会との付き合い
も、責任の所在がはっきりしていない
事から起きる不都合をテーマにした
ものです。

また、平成28年の標準管理規約改定で
「管理費から、夏祭りへの寄付がダメ!」
と受け取られ、話題になった
「地域コミュニティ条項の削除」
の問題も取り上げました。

これらの問題は、分譲マンションに住む人
には、恐らく、関心のある内容でしょうが
それ以外の人に、どれだけ伝わるか?

しかも、私の講演時間は、13時半からで
眠い時間帯。

分譲マンションに住んでいない人には、
ちょうどよい子守歌になりかねません。(笑)

持ち時間は質疑応答を含めて、60分。

講演内容は、折に触れメモしておいたので
構想は出来ていたのですが、冒頭に述べた
ように、とにかく、目の前に、相談者や
クライアントが、ずっと行列を作っている
状態でしたから、まとまって取り組む時間
が取れておらず、実際のレジュメの作り込
みは、直前となり、福祉協議会の担当の
Sさんには、
「レジュメ出来てますか?」
と心配の電話を頂くこととなり、
申し訳なかったと反省しております。

講演前夜は、23時30分に横になり、
夜中1時に起きて、そこからノンストップ。

当日の11時までかかって、仕上げました。

とにかく、今回の講演では、
プロローグの「掴み」の時間帯で、
参加者に、前のめりになってもらうことが
大事です。

よって、最初の10分は、
「自己紹介や会社紹介にひっかけた
ジョーク」の連発(笑)

・私の名前の画数とハヤシハジメ君との比較。
・5人きょうだいのメリットとケーキの切り方。
・テレビに出た翌日の同級生からの電話。
・印税生活って…等々。
(結構、作り込んだジョークです(笑))

この連発で、場があったまった感じが
したことを感じつつ(笑)、続いて、本論。

まずは、中区の世帯分析。
約6万世帯のうち、分譲マンションは、
400棟弱で、約2万世帯。
つまり、全体の3分の1を占めます。

そんな地域だから、分譲マンションのこと
を理解すると、付き合いもスムーズに行き
ますよ!と関心を高めるところから。

続いて、分譲マンションの特徴。

「区分所有法やマンション管理適正化法
といった法律の規制を受けるんですよ。」

「組合自身にも、管理規約という、
いわば、憲法とも呼べる厳格な規則があるんですよ。」

これは、町内会とは大きく違う法的側面です。

一方で、多くのマンションは、管理会社に
業務を委託しており、管理委託契約により
日常的な運営が動いています。

この両面で整理すると、組合と町内会との
違いは、かなりクリアになるはずですが、
実際の場面では、両組織の役職が、連動し
ていたり、マンションによっては、完全に
一致しているケースもあるので、実は、
マンションに住んでいる人も、二つの性格
の違いを正確に把握していない様子も見られます。

そんな話から、相互理解のつながる事例を紹介。

最後に、
今回のテーマの結びは、次の4つ。

1、管理組合は、独特のルールがあり、
特に意思決定の複雑さ、遅さがあることに注意

2、管理組合と町内会とは、組織が違う。
財布が違う。たまたま役職割り当て上、
一体型がある。

3、「管理員に言えば通じている、組合
理事長に言えば通じている」は、誤解

4、But、生身の人間の付き合いだから
ルールのみに縛られずに、地域共生の思想で!

いくつかの質疑応答もいただき、講演終了。
その後、地域での取りくみ事例の発表。

例えば、ある団地では、定期的に
茶話会を開き、出席者は、相互に声を掛け
合うペアをチェーン的につなぐことで、
ある時は、見守る側、
ある時は、見守られる側になる。

こうして、単身高齢者へのセーフティ
ネットが無理なく出来上がる。

続いて、グループ別に議論。
私も、あるグループに参加。

今まで、仕事人間で、マンション管理組合
活動に無縁だったけれど、時間ができて
いざ辺りを見回すと、同じマンションの
同じフロアでさえも、顔と名前が一致しない。。。

大型の地震がいつ来るかわからない時代
で、もっとコミュニティを大切にしなけれ
ば!と発言する人。

いかに多くの人に参加してもらうかを
考えて、地道にイベントを支えている人。

学ぶことが多いイベントでした。

当社は、
管理組合は、その性格から、町内会の延長
ではなく、会社組織と捉え、外部との委託
契約を見直すことで、組合財政が豊かにな
り、将来の不安が抑えられる!
と説くアプローチで、マンション住民を
幸せにする仕事をしているのですが、
逆に、町内会と異なり、脱退が許されない
管理組合だからこそ、コミュニティ再生
を誘引する入り口にもなると感じましたね。

実際に、各務原市の築年数5年程度の
マンションでは、管理適正化コンサルで
財政を健全化した後、全組合員を対象と
して、
・マンション建物探検ツアー
・ランチを取りながら私のミニ講演会
・交流の茶話会
を開催する等して、住民間のコミュニケー
ション促進を図った事例があります。

こういった類のイベントを2年やり、
3年目はお休みしたら、昨年の定期総会で
会社を退職され、悠々自適の生活をされて
いる方から、
「ああいうイベントを、毎年やって欲しい!」
とのリクエストの発言があり、かなり多く
の人が賛同したということがありました。

このイベント開催は、顧問業務に入って
おらず、いわば、私の「ノリ」でやって
みたのですが(笑)、実は、企画を考え
出欠席を集約して、当日運営するのも、
そこそこ手間がかかります。

しかし、手ごたえがあり、住民間の親密感
は、確かに濃くなったので、次は、組合側
で企画し、その実行をサポートする仕組み
にしたいなと考えています。

町内会が、オートロックの外からマンショ
ン住民にアプロ―チするのは、ハードルが
高いでしょうが、先にマンション内に良い
コミュニティができ、そこから、地域の
町内会につながるのは、それほど難しく
ないように思います。

そんな思いから、中区の福祉協議会の活動
には、今後も、協力していきたいですし、
MAKSの管理組合支援活動としても、
組合の財政再建とコミュニティ再生の
両方に寄与したいと考えています。

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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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もう、寸前なので、このブログを見た人が今から申し込むというのは、無理だと思いますが、この土曜日に、名古屋市中区福祉協議会で講演します。

タイトルは、
マンション・団地・町内会 交流会
「マンション管理組合と町内会の違いって何?」
相互理解を深めよう

イベントチラシ

元々、私は、地域コミュニティの専門家ではなく、マンション管理組合向けコンサルタントです。

しかし、以前、この会合にコメンテーターとして参加した際の発言が参加者の記憶に残ったらしいこと、毎年、吹上でマンション管理学校の講師をしていることを知っている人もいたことで、私なら、イベントの趣旨に合致する話をしてくれそう!との期待があったからです。

そもそも、中区は集合住宅率90%という地域で、「集合住宅」というカテゴリーであれば、親和性が高いですしね。

そこで選んだテーマは、管理組合の内部でも良く問題になる町内会と管理組合の組織の違い。

これは、マンション周囲の町内会から見ても、わかりにくいもので、それが、無用なトラブルを生む元になることもあるからです。

また、外部から見ると、管理員が大家さん直結に見える(大家さんはいないのだけれど(笑))らしく、管理員(清掃員)に伝えておいたから、ことが済んだとの勘違いもあります。

そんな風に、分譲マンション特有の意思決定の仕組みを知ってもらうことが、ひいては、地域との共生につながると考えて、講演して来ます。

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ブログ読者のIさんからの情報で、今朝の中日新聞に「セロエネルギーマンション」の記事があったとのこと。
情報提供、ありがとうございます!
ゼロエネマンション

このマンショでは、太陽光とエネファームの発電で、電気はすべて賄えるようで、年間の光熱費は、通常の3分の1で6万円程度。
つまり、年間12万円得するということです。

マンションだと、屋根の面積の太陽光発電では、全戸のエネルギーは賄えないのが普通ですが、12戸で低層階。戸当たりの屋根面積が相対的に広いと言えます。

販売書価格は、7千万円から1億8千万円。

こう言った設備がある分、建築費は膨らみますが、ここまでの価格だと、販売価格を大きく押し上げる要因にはならず、元々、覚王山駅から徒歩6分という好立地ゆえの高価格。

そこに、付加価値を付けたという販売戦略。

光熱費が無料になることで、住宅ローンの返済が楽になるのは、確かですが、管理費と修繕積立金は、かなり高いと思いますので、セロエネルギーのコスト削減効果は、それと相殺される…否、それ以上かも。

生活費全体で言えば、ゼロエネルギーのメリットは、享受できないのでは?と思いますが、そんなコスト意識を持つ人より、環境への貢献に敏感な富裕層のハートを掴んだのではないか?と思います。

でも、当社に相談してくれたら、マンション管理組合としての維持費を抑えて、生活の質を落とさず、より豊かなマンソションライフを過ごすことができるアドバイスができますけどね・・・(笑)

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各務原の大規模修繕工事見学会の案内をしていますが、いつもより、申し込みが少ないと思っていたら、グーグルの申し込みサイトに不具合があったようで、「申し込んだ」という方からの記録が残っていません。

申し込まれた方で、当社から、申し込み受付の返信メールが届いてない方、大変、申し訳ありませんが、当社まで、ご連絡ください。

(組合専用)フリーコール:0800-100-8388
あるいは、HPの問合せサイトから

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先週末に開催した沖縄でのセミナーの後、具体的に自分のマンションの問題点や改善したいとの問合せが、次々に入っています。

返信がすぐにできない状態で、申し訳ないですが、しばらく待ち下さい!

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