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昨夜は、家族四人で、銀婚式と私の誕生日のお祝いディナー
56誕生日 銀婚式2


私は、結婚記念日を迎える数日前まで、「銀婚式」の意識がなく、やばかったのですが(笑)、長女は、1年前から気づいていて、今回のために、色々プランを練ってくれていたそうです。

嬉しいですね。

これが、娘二人からのメッセージカード。
56誕生日 銀婚式ぼかし
逆に、娘たちが我が家に生まれてきてくれたことに感謝です。
それから、結婚以来25年間、一度も夫婦喧嘩をしたことがないのは、ほんとです。(*^^)v

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下記の問合せを頂きました。
****************** 
現在、マンション管理組合で管理会社との減額交渉、および他の管理会社を含む委託先再選定といった活動を進めております。減額交渉や他社からの提案はほぼ順調に進んでいるのですが、他社リプレイスの可能性が出てきている中で、委託契約の仕様内容の確認をプロの方にお願いした方が確実ではないかという意見があります。減額幅が大きい他社に変更して、業務の質が落ちることへの不安があるためです。
減額交渉ではなく、それが済んだあとの契約書のチェック&アドバイスを依頼することは可能でしょうか?(チェックというのは、契約内容が「現管理会社の仕様と同等」といいながら、結果的に「同等以下」になってしまった、という事にならないよう、書面で取り交わすべき内容が十分に入っているかのチェックです)またその場合のコンサル費用は、どの程度になるでしょうか?
*******************

この不安、よくわかります。
管理委託費の減額、管理会社の変更は、「出来そうな気がする」のですが、最後、契約を締結する段になって、組合員から、「金額が下がって、サービスは変わらないのか?」土質問されたら、どうなるのでしょうか?

「管理会社に聞いたら、変わらないと言っています」では、証明になりません。

その時になって、自分たちだけで交渉したけれど、結果、費用対効果の検証ができないと言うことがわかります。

この質問に対する私の回答は、次の通りです。

************************

1、契約書のチェック&アドバイス業務について

 引きうけ可能

 ただし、管理会社が通常使用している「管理委託契約書」は、
どのマンションでも適用できるようなアバウトな「標準管理委託契約」
に準拠しており、結果、管理会社の仕事の品質の良し悪しを問うことが、
できにくい内容です。

しかも、新築時には、管理会社側と組合側との交渉がありませんから、
管理会社側有利に作成してあります。

私は、管理組合向けの勉強会を年間で何十回と行いますが、
そこでは、「江戸時代の日米修好通商条約」に例えて、
双方の圧倒的な力関係の差に基づく「不平等契約」なんですよ!
とお話しています。

 従って、その内容の見直し=適正化や品質の固定化を行わずに、
金額交渉や相見積もりを取得している場合は、仮に契約書上で、
元の内容と同じであっても、業務の実施においては、いくらでも手を
抜けます。

 従って、契約書のチェックを行い、形式的に「同等」だと判定する
ことは、可能ですが、だからと言って、管理業務が、実質的に同等
になることは保証いたしかねます。


2、コンサルティグ料金(税抜き)

 以下の通りとなります。
1)新旧の契約書をチェックし、アドバイスレポートを作成する業務
 ・・・〇万円
2)修正文案を作成し、組合に対してアドバイスを行い、管理会社との
  文案修正交渉及び確認を行う業務(1で完結する場合は、不要)
 ・・・契約内容・管理委託項目のボリュームによって、〇~〇万円
  ※管理委託契約書をお送りいただけば、見積りいたします。

上記は、前述のようなアバウトなままの管理委託契約書でも、貴組合が中身を
補正・適正化している場合でも、当方の業務としては、「新旧対比」の業務となり、
大きく変わりませんので、同一金額です。

 もし、新旧の内容や表現は、ほとんど変わらないけれど、
「この項目は、そもそも、管理会社有利になっていますよ」
「品質が確定せず、組合側が不利ですよ」
という評価やアドバイスまで求められる場合は、上記とは別の料金と
なりますので、また、ご連絡ください。


 また、実質的な品質が下がる不安なく管理コストを削減するには、
どうしたら良いか?については、大きく分けると二つの方法がありますので、
もし、従来の管理委託契約を専門家による補正・適正化を行っていない
ままで、今回の交渉・リプレースを進めておられるのであれば、具体的に、
アドバイスいたしますので、また、お知らせくださいね。



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春日井の50戸のマンションで大規模修繕工事のコンサル中です。

熊本地震被害の情報や名古屋市内のマンションで構造スリット偽装問題が起きたことを踏まえて、「構造スリット調査」も依頼されています。

まずは、構造スリット位置を図面が拾い出し、1か所1か所マーキングしていきます。

その図面と現地戸を正午するのですが、目視ではなく、千枚通しで刺してみて、幅や深さをはかり、怪しいところは、シーリングをめくり、中を調査します。

また、タイルで隠れているところは、打診して探します。
塗装壁も、もしかしたら、表面の仕上げの奥に隠れているかもしれないので、打診します。

この検査を全数チェックが終わるまで延々と行う訳です。
私と棚橋・黒野・倉田コンサルタント4名で、二人一組になって行っています。

もし、スリット偽装があったら、販売会社・建設会社とのタフな交渉になりますから、相当慎重に行うことが必要なので、集中が必要です。

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今日は、25回目の結婚記念日。
つまり銀婚式です。

娘たちも、おめでとうと言ってくれました。

ところが、今日は、松本の顧問先マンションでの理事会があり、夕方には会社を出て、松本で泊り。

5月1日から管理会社が替わる寸前の引継ぎ点検会議でもあるので、1か月以上前に、理事メンバー・両管理会社と私の4者が空いている日を決めてあったのですが、その日が結婚記念日であることを失念!

私のスケジュールは、グーグルカレンダーで管理しており、会社のスタッフも家族も全員が見ることができるので、4月に入ってから、長女が、「あれ?どうして、この日の夜に予定が入っているの?」と気づいた(笑)

その時は、まだ銀婚式だとは気づいていなかった…(^-^;

今週の金曜日は、私の誕生日なので、いささか苦しい言い訳で、
「一週間の間に、2回も、お祝いの事を考えるのは大変だから、1回で同時にお祝いすればいいじゃん!」
と言ったら、ワイフから
「25年目だから、銀婚式なんだよ。それを忘れるとは、アメリカだったら、離婚だ(笑)」

今日、改めて、カレンダーを見ると、ちゃんと、「繰り返し登録」で、毎年今日が結婚記念日で登録してあり、しかも、親切にも25回目と表記されていた。

正直、例年、仕事に夢中で、当日に気付くことも、少なくなかった結婚記念日(^_^;)
いつの間にか、25年かぁ。

ここ10年は、ベンチャー起業家として、365日仕事。
朝早く、夜遅く、会社に泊まることも多く、家庭内単身赴任状態に近い…(笑)

旅行に行っても、自動車の運転をワイフに任せて、助手席でパソコンを開いて仕事をしている状態。
旅行は楽しいけど、仕事がそれ以上に楽しいので、やめられない・・・。

そんな状態を知っている人は、私の成功は、「よくできた奥様のおかげ」と口を揃えて言います(笑)

ここまで来れたのは、仲間の存在が大きいのはもちろんですが、間違いなく、ワイフの理解や支え、娘たちの笑顔のおかげ。

改めて、「ありがとう」
そして、これからもよろしくね!

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この4月1日で、電力自由化から1年経ちました。

2017年3月31日時点で電力会社を切り替えた世帯数は、どれくらいあったでしょうか?

全国では、約343万世帯、切り替え率は5.48%。

エリア別に見ると、最も切り替え率が高いのは東京電力管内の「7.90%」、次いで関西電力管内の「7.17%」。3番目が北海道電力管内の「5.96%」

中部電力は、第4位で「3.88%」
つまり全国では、20世帯に1世帯が切り替えた計算。
鳴り物入りでスタートした電力自由化ですが、まだまだ「普通」にはなっていませんね。
マンションの共用部における切替は、恐らく、この平均値より下でしょう。
私の課題の一つは、この分野でお得なメニューを見つけること。
頑張ります!

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