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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市千種区には、組合設立と同時にマンション管理士の顧問が付いている6期目26戸のマンションがあります。

自主管理のマンションではなく、大手管理会社が管理を受託しています。
高圧一括受電で太陽光発電もついており、収入は潤沢。日常の修繕工事は、顧問が厳しい査定や相見積会社を紹介するので、支出もシビアですから、財政リッチなマンションです。

6期目の決算で、既に、戸当り100万円以上の修繕積立金水準。
しかし、各戸の管理費と修繕積立金は、他のマンションによりも低負担。


新築マンションのディベロッパーは、子会社又は協力関係にある管理会社に管理を依頼し、「管理会社が決まっていますよ」と言う前提で、マンションを販売します。仕事柄、週末に新聞に入るマンション販売チラシは、全て見ていますが、この10年で見たチラシは、全て同じです。

従って、恐らく、「販売時から管理会社とマンション管理士の両方が付いている」この形態のマンションは、日本で唯一だろうと思います。

なぜ、それが実現したか?
それは、このマンションが一棟丸ごとリノベーションで全戸を販売した際に、事業主に依頼され、マンション管理士がその販売コンセプト作りに参加し、管理会社選びを支援し、高圧一括受電導入をコーディネートしたからです。

念のため言いますが、販売後に「マンション管理士顧問契約がもらえる」と言うメリットがあるから、無償で協力した訳ではありません。コンサルティング契約を結び、「教える立場」で関わったものです。

結果、事業主が「マンション管理士が付いているマンション」を付加価値として、売り出したいと判断したからです。

実際に、このセールスポイントがセールスマンの「一押し!」だったそうで、完売。

このような経緯なので、このマンションへの思い入れは人一倍強いです。
本日の総会前理事会では、7期目の顧問契約も異議なく承認。

毎年、総会議案として更新を審議いただくのですが、普段から「管理会社の継続ありきと言う任せきり意識ではだめですよ!」と言っている私ですから、「顧問契約の更新は当り前」とは決して思いません。

顧問業務の報告はもちろん、来期の提案が最も大事!
毎年、何かしらの課題を見つけ、改善していく…。

目標は、日本一サスティナブルなマンションです!

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当社の顧問契約では共用部の電気料金の削減アドバイスが標準で含まれています。

今年も決算期になり、改めて、分析結果をまとめていると、ほとんどのマンションで、昨年に比べて、コストアップ状態。

これは、昨年度に比べると、燃料調整費が、上がっていることと、再生可能エネルギー促進賦課金が上がっているからです。

単価そのものが上がっているわけではないし、使用量が上がっている訳でもないのに、どうして?と不思議に思う方、どう説明したら良いのだろうか?と感じた方は、電気料金の仕組みのところから、レクチャーしますよ。

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今週の水曜日は、沖縄のマンションで管理会社入札の1次(書類)審査。
入札した会社の中から、プレゼン審査に来ていただく3社を選びました。

当初は、私は名古屋にいて、Web会議を考えていたのですが、管理会社との契約だけでなく、組合が直接契約している業務や生活系のサービスの見直しもあり、全部で8テーマを議論することになったことから、直接、マンションに訪問して、ディスカッションすることにしました。

この中身は、かなり濃いのですが、現在、入札途上にて、ブログでは書けません(笑)

が、大いに盛り上がったので、理事長の発案で、皆で、近くの居酒屋に行こう!ととなり、21時過ぎから23時過ぎまで、こちらでも大いに盛り上がりました。
懇親会2 懇親会1

ちなみに、このお店、ゴーヤチャンプルが旨い!

同じマンションにいて、何度も委員会も開催しているのですが、お互いの仕事やプライベートは、あまり深くは知らないもので、次から次に、面白い話が出ます(笑)

もちろん、マンション管理コンサルタントの仕事についても、「これ、絶対、沖縄でも、広まるはず!私もやりたくなってきた!」と盛り上がりました。



「人生は誰と出会うかで決まる」は私の好きな言葉ですが、今回、このプロジェクトにかかわる皆さんにとって、そんな機会ができたことが嬉しいですね!

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先日、港区40戸のマンションで大規模修繕工事の足場解体前の施主検査でした。
このマンションの担当は、私と八巻コンサルタントと黒野コンサルタントです。

天気も良く、風も爽やかに、理事長や修繕委員長など6名の住民の皆さんに参加いただきました。

この検査の前には、工事会社の自主検査があり、コンサルタントの検査があります。
当社は、全てのベランダに入り、品質のチェックを行います。

各戸の住民さんからも、自分の目で見て、OKの署名を頂いています。

その上で、最終の組合の確認となるので、技術的に何かをチェックしていただくものではありませんが、工事前の写真も見せながら、どこを補修したのか、コンサルタントはどこを検査したのか、保証はどうか。今後のアフター検査はどうするのかなどを実物を前にして、お伝えします。

ほとんどの住民さんは、足場に登るのは初めてなので、コンサルタントが、住民の間に入り、安全にも十分配慮します。

足場を解体すると、外壁・ベランダは、もう、やり直すことができませんから、この検査は、非常に重要です。ところが、私が駆け出しのころ、工事会社が、各戸の住民から住民検査OKの署名をもらわずに解体してしまったことがあり、結局、住民からのベランダ工事不良の申し入れに対応するために、部屋の中を通って検査し、手直し工事を行うことになった経験があります。

そうなると、「そもそも、一事が万事。他のベランダも、施工は十分か?」と言う話になります。この「一事が万事」と言う論は、非常に強力で、「他は全部大丈夫」と言う証拠を出さない限りは、反論できません。

それを相当にきつく言われたことから、私の判断で、工事会社と共に、全戸のベランダを部屋の中を通って検査し直すことにしました。

ところが、在宅調整しようとすると、住民の休みはバラバラですし、「私のベランダは、十分きれいなので、見てもらわなくて良い」と言う回答が出てきます。

しかし、各戸の住民とではなく、管理組合との約束で、「何が何でも、全戸点検する!」と宣言したので、数カ月かけて実行したんですね。しかし、何度お願いしても、返事が「ノー」の人がいます。忙しいと言う理由もありますが、忙しくて、部屋の中が片付いていないことを見られたくない!と言う理由もある。

結局、検査が不要との回答が変わらないので、組合にそれを報告し、その家は検査しなくて良いとの回答をいただいて、最終決着としました。

この時の苦い経験があるので、たとえ「信頼しているので、コンサルタントがOKを出せば、足場を解体してください」と言われても、慎重に慎重に工程を進めることにしているのです。

依頼主は、管理組合ですが、その向こう側には、一戸一戸の住民が等しく建物に権利を持つのが分譲マンションの特徴です。
だから、足場解体前検査は、とても重要なのです。

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昨日の相談者は、間もなく、大規模修繕工事の発注先と予算を総会で決定すると言うマンションの理事さん。

議案を拝見すると、責任施工方式で、下記の見積もりを取得。
・管理会社
・A社=改修専門業者
・B社=改修専門業者
・C社=公共工事等中心の総合建設業者
・D社=新築中心の総合建設業者

こういうパターンでの見積もり取得は少なくないケースですが、結果、管理会社が一番安い。

実際は、管理会社は、A社やB社と同じような改修専門会社E社に、ほぼ丸投げとのこと。

そうであれば、管理会社の価格は、A社やB社よりも高くなるのが自然です。
ところが、管理会社が一番安い。

そりゃ、そうです。
だって、A社からC社までは、管理会社が取得した見積もりです。

組合側は、「管理会社」に他社の見積もり取得を依頼したつもりですが、実際は、「入札の当事者の建設会社」に、ライバルとなる他の建設会社の見積もり取得を依頼したことになります。

もし、見積の取得が、下記となっても、やっぱり管理会社が一番安くなるでしょうね。
・管理会社(総合下請けA社=元々、管理会社よりも高い見積もりを出した改修専門業者)
・E社=改修専門業者(元々、管理会社の下請け予定)
・B社=改修専門業者
・C社=公共工事等中心の総合建設業者
・D社=新築中心の総合建設業者

普通のビジネスで、こんな見積もりの取得のやり方は、あり得ないですよね。
しかも、工事の検査も自主検査のみです。

総会開催まで,間がありません。
高い授業料を払ったと考え、このまま進めるか、
足場を掛けてから使途が提案される「10%の予備費」には、専門家を入れて目を光らせるか、
頑張って工事そのものを立ち止まって、検討し直すか、
三つ一つでしょう。

まずは、今週末の当社のセミナーに参加されて、知恵を付けては?とお勧めしました。

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