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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

各務原市の32戸、築3年目のマンションの話です。

このマンションは、昨年11月に、管理適正化コンサルティング・省エネコンサルティング・火災保険見直し・長期修繕計画作成・2年目アフター点検のインスペクション業務を依頼されました。

2年目点検のインスペクションは、既に3年目に入っているところだったので、微妙でしたが、結果として、実施することができました。

で、そのインスペクションが終わり、手直し工事の全容がほぼ確定。
結果、管理組合は100万円相当の手直し工事を無償で受けることができました。

外部の中立的なプロに頼まなければ、管理会社と分譲会社から、「2年目点検をやっておきましたよ」という報告書で終わるところで、将来何かあったときに、この時の会社の対応が「いい加減だった」と住民の怒りを買う可能性が大きかったと思います。

その意味で、分譲会社や管理会社にとっても、住民との良好な信頼関係を保つことに役立ったと思います。

また、建物のどこにウイークポイントがあるのかも、わかりました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

南西地域産業活性化センターが16日、沖縄県内の建設投資の動向に関する分析結果をまとめたところ、過去最高を記録したそうです。

また、経済調査会がまとめた那覇市の建設資材価格指数を見ると、10年を100とした場合、17年は104・8まで上がっているとも。

これ、住宅も商業施設も新築の単価なのですが、当然、マンションの大規模修繕工事にも影響します。
名古屋でも、5年前に比べると、大規模修繕工事の単価が上がっていることは間違いなく、だからこそ、コンサルタントの「コストダウンスキル」が工事費に相当影響します。

今、沖縄のマンションからの依頼で、長期修繕計画を立てているところですが、各所に聞くと、材料の問題より、職人不足は顕著で、また、マンションの改修工事の需要は、これからなので、技術力を持った職人の確保も難しいため、九州から職人を送り込む状況だそうです。

従って、工事費も高くなるとのこと。

実際に、このマンションが大規模修繕工事を迎えるのは、10年以上先で、その頃には、沖縄のマンション大規模修繕工事の市場がどの程度大きくなり、工事費がどうなるか?を想定するのは、かなり難しいですが、これから数カ月かけて、じっくりシミュレーションしていきます。

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名古屋で建築家デザインのハイセンスな注文住宅を作る欧倫ホームが、倒産!

驚きました。

テレビコマーシャルもやっていましたので、この会社のことをご存知の方も多いと思います。

私は、マンション管理組合向けコンサルティング事業の前は、個人の住宅取得のコンサルタントとして、1000棟以上の住宅取得をサポートしてきましたので、全国区のハウスメーカーはもちろん、地元の大手住宅会社やユニークな工務店も多く知っています。

欧倫ホームの社長とも直接会って話したことが何度かあり、主要な住宅展示場はすべて訪問しました。

事業家として優れ、人間的にも魅力のある方で、新築だけでなく、リノベーション事業でも、一歩先を行くビジネス展開をされており、地元の住宅業界では、オリジナリティのある不動のブランドを持っていると言うイメージでした。

そこが倒産…。

帝国データバンクの記事によれば、最近では、同社の顧客対応に対するクレームの声がネットに上がるなどしていたそうで、経営難による社内の雰囲気の悪さが、接客に悪影響を及ぼしていたのでは?と思われます。

そうなると、負のスパイラルです。

間違いなく、現在建築中の住宅が沢山あり、恐らく、建築資材の仕入れや職人さんへの賃金支払いなど、会社側も大変でしょうが、それ以上に、発注側の施主の不安は、極めて大きいと思います。

元々が魅力ある会社なので、どこか大きな資本の会社が救済に入ってくれるといいなぁと思います。

また、今回を機に、帝国データバンクの倒産情報を見ると、毎日のように、多くの企業が倒産しています。仕事柄、目につくのが、住宅・不動産関係ですが、その中でも、特に、太陽光発電の販売会社の倒産が多いと感じます。

太陽光発電の買取価格が下がり、販売価格も下がっているのですが、太陽電池や設備機器の値下がりには、限界がある一方、流通費や建設人件費は、もう下げ止まり、あるいは、じりじりと上がっていると思います。

時代の追い風に乗った太陽光発電事業ですが、右肩上がりで居続けることは、そもそも無理があります。

その変化を読み切れない経営者が、この事業から退場すると言うことですね。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.123

■私の好きな言葉■ 
どんなに努力をしても、足りないのは努力

_、こんにちは。

昨日は、岐阜市にある28戸、築15年目
のマンションで大規模修繕工事の見学会
を開催しました。

参加者は午前、午後合わせて18名。

天気予報では、雨の心配がありましたが
朝からの雨は、開催時刻には上がり、
ゆっくり見ていただくことができました。

大規模修繕工事について、
インターネットで探せば、
文字による知識や写真・動画により、
一定の知識は得られますが、
一般の人には、まったく経験値がないので
イメージには限界があります。

従って、大規模修繕工事の現場を見ること
に勝る勉強はないと思います。

また、組合にとって、大規模修繕工事が
現実味を帯びてくるのは、築10年を
過ぎたあたりでしょうが、どのマンション
でも、必ず遭遇する1大プロジェクト
なので、築浅の相当早い時期からでも、
関心を持つことは大変良いことだと思います。

そこで、当社の行う大規模修繕工事見学会
の内容について、ご紹介することとします。

時間は、全工程で1時間半~2時間。
3部構成。

まず受付。
そのマンションの住民にとって、
知らない人が来るのですから、住所や名前
をきちんと確認するのは当然の配慮です。

当日のレジュメ・ヘルメット・紙帽子を
渡します。

足場に登るわけではありませんが、
足場の近くで劣化や保守状況を見るので
万全を期しています。

他人が使ったヘルメットを使うので、
衛生上、直接、頭に触れないよう、
使い捨ての紙帽子を被っていただき、
その上からヘルメットを被るのです。

そして、実際の見学会がスタート。

第1部は、見学前レクチャー。
そのマンションの建物概要、大規模修繕
工事の概要、どんなストーリーでここまで来たか?

大規模修繕工事の基礎知識。
見るポイントの解説。

第2部が、見学。

実は、1階廻りで、この日のために、
補修せずに残してある外壁のクラックや
タイルの浮きがあるんですよ(笑)

ここで、見るべきポイントは、
・劣化と改修の様子
・コストダウンの工夫
・第3者検査の重要性
・「住みながらの工事」への配慮

そして第3部がミニ勉強会。
これは、大規模修繕工事成功のための
5つの法則のダイジェスト版。

これを午前と午後の2回、行います。

個別相談は、設定していませんが、
毎回、何名かは、相談のために残られます
ので、昼食は取れないと言う前提で、
朝食をしっかり食べて臨みます。

参加者の中には、築10年目くらいの
マンションに住んでいる方が、もう、
数年に渡って、参加されているケースもあります。

で、すごい知識量で(笑)、今、その方の
マンションでは、当社がコンサルティング
での大規模修繕工事の入札が始まるとこ
ろなのですが、今まで、色々なマンション
で学ばれたアイデアが満載!

これを真似するのは、ハードルが高いです
が、勉強した分だけ、良い大規模修繕工事
ができるのは、間違いないですね。

当社としては、今までコンサルティング
してきた全てのマンションで、大模修繕工
事見学会の開催に協力いただけており、
このような啓蒙活動を継続できることに
感謝です。

今後も、いかに有益な見学会を提供できる
かを、工夫して行きたいと思います。

【お知らせ1】
大規模修繕工事見学会
4月21日(土)名古屋市港区
(午前は満席・午後のみ可)
詳細は、こちら

【お知らせ2】
2018年4~7月
愛知・岐阜・長野9会場で開催
1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
詳細は、こちら

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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この週末に、岐阜市で88戸のマンションの管理適正化コンサルティングの契約が決まったことを書きました。

実は、これで、岐阜エリアでは、27番目の契約先マンションとなります。
更に、すでに内定して、総会開催待ちのマンションや契約に向けてステップを踏んでいるマンションも、岐阜エリアで数件あります。

岐阜市及びその近郊のマンション数は、300程度なので、さっくり言えば、市場の約10%のシェアを持つことになります。

ブランドとは、例えば、
「車と言えば、トヨタ」
「デパート言えば、高島屋」
のように、「〇〇言えば□□」と言われるようになることで、まずは、その市場に影響を及ぼすことができると言われている市場の10%のシェアがブランド化への足掛かりと言われてます。

他のマンション管理士や建築事務所が、残りのマンションで契約しているわけではないので、そもそも「マンション管理士と契約しているマンション」を母数にすれば、もっとシェア率は上がりますが・・・。

いずれにせよ、岐阜では、
「マンション大規模修繕工事のコンサルと言えば、マンション管理相談センター」
「マンション管理組合の顧問と言えば、マンション管理相談センター」
と言われるくらいの市場シェアを占めつつあると言えるかも?

ただ、そういう満足感に浸っている訳じゃなく、「岐阜と言う地方都市でも、マンション管理士のニーズは、それほど高いのです!」と他のマンション管理士に伝わり、専業への挑戦が増えてくることを期待したいです。

興味のある方は、是非、30日夕方からの「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」にお越し下さいね!


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