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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

 この物語は、これから1年以内に行われるであろう、マンションの大規模修繕工事の実話です。

 築15年が経つマンションの、今から始まる物語です。

 マンションは、早ければ新築後、7、8年ぐらいから、本格的な修繕が必要になります。最初に劣化するのは、屋上防水と階段・駐輪場等の鉄部の塗装です。外壁も、仕上げの仕様によっては、10年経たないで、修繕が必要となるものもあります。

 このマンションは、平成のバブル期に計画され、バブル崩壊寸前の平成4年に建てられたので、建て物仕様は、かなりの高級グレードのため、最初の修繕は、屋上防水については、劣化個所のみの部分補修、外壁はレンガで異常なし、鉄部は、消火栓のボックスも含めて、塗り替えました。
 
 しかし、このときに、マンション管理会社の指定工事業者が持ってきた見積もりは、屋上防水は全面貼り替え、外壁も足場を組んでの剥離防止補修など、合計1600万円程度にも上りました。

 これを、当時の修繕委員長の山川氏(仮名)が、マンション管理士だったことから、独自に建物診断を行い、余分・過大工事を削除し、最適な修繕仕様に基づく相見積もりをかけたところ、最終的には、140万円程度に収まったのです。

 その前に、管理会社の見直しで、管理費の削減と、その削減を修繕積立に回していたことから、現在の積立金は、1戸あたり100万円を超える、安心水準にあります。

 そして、今回の大規模修繕ですが、今回は、さすがに、外壁のタイル補修も含めて、かなり大規模の修繕となりますから、動かすお金も大きく、進め方にも、慎重を期さねばなりません。

 マンションの総会では、前回の実績から、今回も山川氏が修繕委員長に選定されたので、修繕委員の組織化も一任されます。

 前回の修繕委員経験者は、その時から、マンション全体への意識が高く、再度、指名することも可能でしたが、「仲良しクラブ」と見られてはいけないと思い、マンション住居者(組合員)全員に、次のアンケートを実施することとしました。

■マンション大規模修繕委員に関する意向(いずれかに○)

A 修繕委員に立候補する 
B 依頼されたら、受諾可能である
C 依頼されて、内容を詳しく聞いてから考える
D 依頼されても、受諾困難(差し支えなければ、理由を教えてください)
 (理由                                        )

*Dで、NGの理由を聞くのは、AからCまでの人数があまりに少ない場合は、「受諾困難」な人のうち、その理由が深刻でない人に、再度依頼する必要があるからです。

 マンション住居者の多額の共有財産を使うのですから、修繕委員を選任する時より、オープンにすることがとても大切なのです。

 さて、アンケートは、7月31日が締め切りです。無事、修繕委員候補が集まるでしょうか?(続く)

最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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2008/07/23(Wed) 09:30 |  |  | 【編集
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