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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、名古屋市内のマンションにおける臨時総会での質疑応答です。
Q:施工業者はどのような手法で募集するのか
A:MAKSがこれまで、このエリアの改修工事業者を調査して、リストアップしている数十社の工事会社に入札の案内を出し、他に、管理会社や組合員にも紹介をお願します。

(補記)当社では、業界新聞での募集は、原則、行っていません。なぜなら、このエリアで、分譲マンションの大規模修繕工事を手掛ける工事会社は、ほとんどリストアップ出来ており、その会社に一斉に配信しているからです。加えて、街でRC系の建物の改装工事の足場を見かけると、必ず、その事務所を訪問し、初めて聞く会社なら、今後、入札案内を送って良いか尋ね、このリストを増やしています。中には、賃貸マンションもあり、主に賃貸マンション向けの工事をしている会社もありますが、積極的に応募を依頼します。

こうして、複数の情報ルートからの参入があれば、業者間談合も防げます。

Q:コスト面だけではなく、施工業者の技術面、安全面、与信力を入札基準とするよう考慮して欲しい。手付金等が損失となるリスクもあるので、帝国データバンク、東京リサーチの評価基準を採用してもいいのでは?

A:募集の際は、必要以上の条件を付けず、幅広にエントリーしてもらい、入札会社には、見積書以外に、会社登記簿、会社概要書、決算書、実績など、多くの資料を提出してもらい、審査の過程で、ふるいにかけていくこととしています。また、組合の方が金額以外でも比較評価できるような審査方法を取っており、会社を段階的に絞り込んでいただきます。

(補記)工事費の支払いは、前払い(手付金)はなく、 工事の出来高以上の支払いは、ありません。それは、見積条件に明記しています。

また、工事の保証は、施工会社と材料メーカーと下請け専門会社との連名で出してもらい、重層の保証にしますし、施工会社の将来に不安を感じるといった心配の声が上がれば、大規模修繕工事のために作られた「瑕疵保険」に加入する方法もあります。

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