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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
困った時はワクワクする

こんにちは。

現在、沖縄で6組合のコンサルティング
を行っています。

管理適正化コンサルティングは
2017年に第1号開始で
すでに複数の実績があり
マンション管理相談センターの
「MK式管理適正化コンサルティング」
が、沖縄でも、十分に通じることは
実証されていますが
大規模修繕工事は昨年が第1号。

沖縄で活動を始めて以来
工事費の相場が名古屋の約1.5~2倍
である事は掴んでおり
コストダウンを図るためには
健全な競争環境を作ることが必要であり
そのためには、組合ファーストの
当社の考えに共感いただける相当数の
業者の掘り起しが必要でした。

コロナ禍の直撃を受けている時期は
建設会社も「それどころではない」
という状況でしたが

実は、既に、2年以上前から
インターネットで調査するだけでなく
人脈をたどって会いに行ったり
街で改修工事中の現場を見つけると
そこに飛び込んだりと
地道に業者を探し、合計で
約20社をピックアップ。

直接、面談を行い、入札への参加を
依頼した結果、約10社が入札エントリー。

そこから、
新型コロナの影響での辞退があり
最終的に見積提出まで至った会社は7社。

当初、6500万円と見込まれていた
工事費は、数度に亘る仕様の精査や
当社独自のVE交渉を経て、最終的に
4700万円まで削減。

※VE交渉とは、価値を下げずに、価格を下げる交渉のこと。

名古屋で実績を重ねた当社独自の手法が
沖縄でも通用しました。

また、コストダウンだけではなく、
名古屋と変わらない工事品質を
実現させるために
工事中の打合せや検査は、
実際の訪問とインターネット回線を
使ったオンラインの両方で、実施。

検査コストも抑えています。

更に、このマンションでは
管理適正化コンサルティングでも
品質を維持・向上させながら
2割の固定費削減を実現。

財政状況を抜本的に見直せたことで
今後、より安心して暮らせるマンションとなると思います。

しかし、今回のメルマガは、ここからが本番。

この工事は、内地に本社がある
沖縄支店のある会社ではなく
現地に本社のあるH社に決定しました。

H社は
公共工事をメインに手掛ける会社で
マンションの大規模修繕工事は
年に数棟。

コンペではなく、紹介が中心で
当社のようなコンサルタントが見積りを
分析して、コストダウン交渉を受けるよう
な経験はないとのことでした。

従って、いわばマイペースで
工期設定も長く、原価設定も甘く
初回の見積では、後ろから数えた方が早い
=「高い見積り」の状態。

そこから、当社による専門工種ごとの
分析や査定を受け、いわば
「どんぶり勘定」
に近い状態から、相当に絞り込んだ最終見積を提出。

後日談ですが
当社のようなガチンコの競争で、かつ
厳しい検査を受ける工事を経験すれば
今後に向けて、地力をつけることになる
だろうという会社方針だったそうです。

しかし、難点が。。。

それは、現場代理人が組合側希望の
工事開始時期に間に合わないとのこと。

また、当社から見ると、その会社が示した
工程でやり遂げるためには、現場代理人の
力量が必要なこと。

今まで、沖縄の大規模修繕工事の価格が
名古屋の1.5~2倍になっている理由の
一つが、施工段取りの甘さ=
現場代理人の沖縄県人体質(と地元では言うらしい)
と聞いていたこと。

そこで、この会社に発注内定した後
これらの問題を解消するために
名古屋で、過去、当社コンサル工事で
現場の施工者への指導、住民対応に優れた
現場代理人Aさんを今回のH社に紹介し
お見合いを実施。

実は、Aさんは、60歳を越えており
近い将来、ご夫婦で沖縄を終の棲家として
移住したいという希望があると聞いていた人なんです。

何たる運命的な出会い!

Aさんは、
当時、名古屋で受け持つ持つ現場が
7月で終わるところで、昨年の秋工事は
新型コロナ問題で、まだ、決まっていない
状況であり、11月開始の沖縄での工事に
向けて、その準備も含めて
丁度良いタイミングだったという訳!

もちろん、H社には、採用に当たって
当社に忖度することは不要で、人物本位の
採用をお願いしました。

結果、「本当に良い人を紹介いただいた」
と感謝され
「海を渡る現場代理人」
が誕生しました。

ちなみに、H社とAさんとの面談は
当社がアレンジし、ZOOMで実施。

ここに至るまでには、かなりの手間が
かかっていますが、当社は、どちらからも
謝礼は一切受け取りません。

もちろん、このような仕事は
コンサルティング業務に盛り込まれて
いないですから、どこからも報酬はありません。

また、この話は、実は、3年前
沖縄で初開催の組合向けセミナーで
「沖縄の大規修繕工事の価格を下げるためのアイディア」
の一つとして話したときは、参加者から
「沖縄の閉鎖的な建設業界で、そんなことは無理じゃないの?」
という反応でした。(笑)

ただ、私たちの想いは
「こんなことが実現できたら
施工会社も、現場代理人本人も
管理組合も幸せになるに違いない!」
との信念があっただけで
「できるかどうかわからないけれど、トライした」

そしたら、この想いに共感してくださった
人たちのおかげで、できた!

できない理由をリストから外し
どうしたらできるか?だけを考え続けた結果です。

実現してしまうと、こうなるのは当然!
と言う気になるから不思議です(笑)

さて、最後にお知らせ。

マンション管理相談センターの組合向け
セミナー2021年春のツアーが
1年半ぶりに始まります。

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「修繕積立金」「省エネ」について
1日ですべて学べます

第1部 セミナー(90分)
(講師は、私が努めます)
第2部 個別相談会

今回は
名古屋・長野・松本・岐阜・金山・日進・大府の計7会場で開催!
(沖縄も、開催準備中)

また、今年は、オンラインでも受講できます。
(個別相談は、会場参加の方が優先)

受講無料・予約制 
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日程と会場は下記の通りです。

■■■■ 名古屋会場 ■■■■■

日時 3月28日(日)
13:30~15:30
会場 ウインクあいち

■■■■■ 長野会場 ■■■■■■

日時 4月25日(日)
  9:30~11:30
会場 長野県高校教育会館  

■■■■■ 松本会場 ■■■■■■■

日時 4月25日(日)
14:00~16:00
会場 松本市勤労福祉センター

■■■■■ 岐阜会場 ■■■■■■■

日時 5月15日(土)
13:30~15:30
会場 じゅうろくプラザ

■■■■■ 金山会場 ■■■■■■■

日時 5月16日(日)
13:30~15:30
会場 名古屋都市センター

■■■■■ 日進会場 ■■■■■■■

日時 5月22日(土)
14:00~16:00
会場 日進市立図書館 大会議室

■■■■■ 大府会場 ■■■■■■■

日時 5月23日(日)
13:30~15:30
会場 メディアス体育館おおぶ(大府市民体育館)

■■■■■■■■■■■■■■■■■■

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志
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