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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
どっちが得かよりどっちが人を幸せにするか、で考える

前回のメルマガで、
大規模修繕工事を一度でまとめて行わず、
劣化状況に応じて、
3期に分割したマンション(約80戸)
では、長期修繕計画の見直しを行い、
「月額1万8千円の修繕積立金の値上げ
予定を、5000円の値上げ、つまり
当初予定の28%の値上げに抑制できた」
ことをお伝えしました。

実は、ここまで抑制できたのは、支出の見
直しだけではなく、収入の見直しも同時に
行ったからです。

従来の発想では、
管理組合の収入の増加=積立金値上げ
の方程式ですが、最初に考えるのは、別の方法です。

このマンションにおいては、
管理面において、過剰な仕様や割高な項目が見られたので、
「MK式管理適正プログラム」を
1年かけて実施し、その結果、電力料金等
の管理経費の削減等も合わせて、
年間で約350万円の削減を実現しました。

この削減は、管理費会計における固定費の
値下げとなり、そのお金を修繕積立金に
回すことができるので、
「修繕積立金を値上げした」ことと同じです。

このように、長期修繕計画における支出面
も収入面も大きく改善したことで、
当初計画…1.8万円/月・戸の値上げ
(値上後3.2万円/月・戸)を
新計画…5千円/月・戸の値上げ
(値上後1.8万円/月・戸)
に抑えることができたというわけです。

個々の家庭にとっては、
家計における固定費の上昇抑制は、
可処分所得あるいは貯蓄の増加に
回せますし、仮に売却するときにも、
修繕積立金の安さは、売りやすさにつなが
ります。

ただし、管理が「安かろう悪かろう」
になることは、誰も望みません。

従って、管理コストの削減においては、
以下の大原則があります。
・管理委託業務の品質を落とさないで、
過剰の是正と業務再編により、コストを
下げる
・管理費会計の全ての支出を見直し、
無駄を省く
・同じ品質のものをより安く買える方法や
代替手段を見出す

なお、管理会社を変更するかどうかは、
この改善に取り組む中で、組合が決める
ことであり、このマンションの場合は、
管理会社は変わっていません。

また、組合の顧問として、管理会社からの
日常修繕工事の提案は、すべて、査定を
行い、実施時期の見極めと市場価格での
実施を実現しますので、実は、変動費も
削減しています。

以上から、このマンションの所有者に
とって、安心して長く住むことができる
ようになったのではないか、と思います。

マンションの資産価値とは、不動産市場に
おける売却価格だけを指すのではなく、
「住み続けたくなるマンション」かどうか、
だと私は思います。

ただ、修繕積立金を値上げする以上は、
総会で承認を取るという最後の関門があります。

元々の値上げ額に比べれば、
かなりの抑制なので、
「これだけ頑張ったのだから、すんなり認めてください」
と言いたいところですが(笑)、
単純に金額だけを見ると、
月額5千円の値上げですから、
心理的には、決して「わずか」とは言えません。

この議案を上程する理事会メンバーは、
その背景が良く分かっているので、総会で
説明すれば、大丈夫と思うかもしれません
が、予想以上に値上げの抵抗が大きく、
総会で紛糾することもあります。

それまでの理事会の努力が実らないし、
一度、否決されると、それがベストな案
だとしても、同じ案で総会に議案上程を
しづらくなります。

よって、お勧めは、総会の前に、住民説明
会を開催することです。

このマンションでは、昨年の10月に、
2度に渡って説明会を開催しました。

参加者を少しでも増やすために、日曜の夜
と水曜の夜の開催です。

ただ、参加率は3割程度。

議案資料に、ここに至る経緯を詳しく
書いておいたので、理解いただけた方が
多く、参加率が低かったのかもしれません
が、大切にしたのは、丁寧に理解を得る
というプロセスです。

また、承認された後には、長期修繕計画を
再び「業界側の売り上げ計画」にしないための監視も重要。

この計画が、絵に描いた餅にならないよう、
これからも、組合を支援していきます。



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