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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近、相次いであった大規模修繕工事の発注先についての相談事例。

管理会社が、次の三つの選択を示している。
1、管理会社(グループ会社)に発注する方式
2、施工会社に発注する方式
3、コンサルタントに依頼する方式

このうち、「管理会社(グループ会社)に発注すると、メリットがある理由」として、挙げるのが、
「管理会社(グループ会社)に依頼すれば、工事中も工事後も、何かクレームやトラブルがあっても、全て管理会社が窓口になるので、ワンストップで組合が楽で安心である」

一方、施工会社に発注したり、コンサルタントに依頼すると、「何かクレームやトラブルがあったら、管理組合が、相手に直接交渉しなければならずに、大変ですよ!」と不安感を煽る。

この説明は、管理会社依存傾向が強い管理組合には、かなり効果的です。

でも、これ、巧妙な言い換えで、実際は、違います。

なぜなら、
管理会社(グループ会社)が工事を受注した場合、その後、「何かクレームやトラブルがあれば」、管理組合は、工事契約先である管理会社(グループ会社)に申し入れを行います。

直接、施工会社に発注したら、「何かクレームやトラブルがあれば」、管理組合は、工事契約先である施工会社に申し入れを行うことになりますが、毎年、交代する理事会は、その連絡先を知らないので、管理会社に依頼して、話を取りついでもらいます。

次に、コンサルタントに依頼したら、「何かクレームやトラブルがあれば」、管理組合は、コンサルタントか施工会社に申し入れを行うことになりますが、毎年、交代する理事会は、その連絡先を知らないので、管理会社に依頼して、話を取りついでもらいます。

つまり、どのケースであっても、管理組合の初動は、管理会社に言う訳です。

但し、最初のケースでは、管理会社は工事受注者の立場であり、後2者では、管理組合の立場=管理会社の立場と言う違いがあるだけです。

逆に、最初のケースでは、管理組合と管理会社は、利益相反です。
後2者では、管理会社は管理組合のサポート側です。

つまり、管理会社が工事を受注すると、組合の交渉相手は管理会社であり、この時、管理組合側に立って施工者との交渉をサポートする人がいないので、組合にとっては、デメリットが大きくなります。

一方、コンサルタントに依頼すれば、施工者との交渉そのものを代行してくれるので、組合にとっては、メリットが大きい。

巧妙な言い換えで、実際は、違う例の二つ目。

「管理会社が受注すれば、施工の責任は、はっきりするが、コンサルタントは施工の責任は取ってくれない。」

あたかも、コンサルタントに依頼すると、施工責任が曖昧になるかの如く表現しますが、これは間違い。

管理会社が受注すれば、施工会社ですから、当然、施工の責任を取ります。
コンサルタントに依頼しても、施工の責任は、当然、施工会社が取ります。

どちらも同じです。

逆に、管理会社に発注すると、責任追及は管理組合自身が行わなければならず、一方、コンサルタントに依頼すれば、組合は、責任追及をコンサルタントに依頼すれば良いので、組合にとっては、前者の方が負担が重く、後者の方が助かります。

このように、管理会社の説明は、管理会社として、管理組合に客観的なアドバイスを行うフリをして、実際は、工事受注者の立場と管理会社の立場とを都合よく使い分けて、管理会社への受注を誘導しているという訳です。

いささか管理組合を愚弄していると感じます。

普段から、管理会社として良い仕事をしているとの自信があるなら、正々堂々と、
「管理会社にとっては、大規模修繕工事は大型案件の受注になりますから、精神誠意、良い仕事をするので、特命で頼んでください。入札で競争しない分、安いとは言えないけど、良心価格でやりますから!」とセールスすればいいのに…。

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