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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の続きです。

長期修繕計画の見直しのポイントは、支出面と収入面。

支出面は、
・大規模修繕工事の周期
・大規模修繕工事の内容とそのマンションの建物特性見て、一括でやると決めつけないで、工期を分ける「仕分け」を行う
・周期を延ばす場合や工期を分ける場合、定点観察の時期と手法を確立する

このマンションでは、確かに、目につくところに、劣化症状があり、美観面では、そろそろ大規模修繕工事の時期でしたが、実は、屋上防水や躯体の状態は良い。

そこで、
1、明らかに防水工事を行うべき箇所や目立って気になる劣化箇所の回復の工事を築15年目に第1期。
2、足場を掛ける工事を築18年目に第2期。
3、状態の良い屋上防水は築20年目の第3期。(屋上端部は第2期で長寿命化の改良)
4、配管工事は、材質を確認し、適正な工事費に是正。
5、機械式駐車場は、建替えという机上の空論を止めて、現実的なリニューアル計画に変更

これにより、30年間の支出は、当初計画より、2億円以上の削減となりました。

また、向う30年での計画では、設備の多いマンション(エレベーターが13基ある)のため、数値が大きく振れるので、築60年までの超長期修繕計画に拡張して、更なる安心感を達成。

収入面は、
管理コスト削減分を修繕積立金にシフトできるよう
◎固定費の削減
・管理委託業務の品質を落とさないで、過剰の是正と業務再編により、コストを下げる
・管理費会計の全ての支出を見直し、無駄を省く
・電気代の削減

これにより、年間で445万円のコスト削減(収入増)を実現。

更に、顧問として、
・日常修繕工事の提案は、すべて、査定を行い、実施時期の見極めと市場価格での実施を実現する。
に目を光らせているので、管理費余剰金は、年によって更に増えます。

これを2年間のコンサルティングで実現し、修繕積立金の値上げを抑制。
当初、3.9万円/月まで値上げが必要でしたが、その半分の1.9万円までの値上げに抑えることができた訳です。

このマンションの価値は相当に上がり、組合員も、安心して長く住むことができるようになったと思います。

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コメント
この記事へのコメント
三段跳び
こんばんは。
入居後に気付く(気付かないか?)、修繕積立金はホップ・ステップ・ジャンプと(昔流行った更新型生命保険の保険料のように)値上げしてね!という立て付けになっています。
さらに、値上げは(値上げ額も含め)自分たち管理組合の決議ですので念のため。
さて、この1.9万円/月までの値上げですが、今後何年間有効という想定でしょうか?
2020/04/27(Mon) 20:33 | URL | デュピュイ取る | 【編集
RE:三段跳び
デュピュイ取るさん

コメントありがとうございます。
「1.9万円/月までの値上げ」は、今回の値上げで、1.9万円/月・戸の水準にすれば、築60年まで有効(値上げの必要なし)です。
2020/04/27(Mon) 20:48 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
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