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■私の好きな言葉■ 
「ここまでやる人はいない」ところまでやる

こんにちは。

当社が管理適正化プログラムについて
説明すると、よく聞かれるのが
「管理会社を変えることになるのですか?」

答えは、
「変えることを手段にも目的にもしていません」

「でも、組合は、管理会社を自由に
選ぶことができるようになります。」

「なぜなら、組合にとって、
最適な管理委託業務仕様書が、
できあがるからです。」

「それがあれば、
安かろう悪かろうの心配がなくなり、
今の管理会社とだけ交渉するのでも、
他の管理会社も含めて選ぶのでも、
どちらでもできるからです」

「ただし、今の管理会社を含めて、
入札を実施すれば、
より健全な競争原理が働き、
価格が下がることは間違いないです」

「各社の提案を見た上で、
今の管理会社の委託費が、
最も安くなくても、
引続き指名することも自由です」

こんな解説を行うと
質問された方は安心されるのですが
有名ブランドのマンションでは
続いて、こんな質問がよく出ます。

「このマンションは、
〇〇ブランドのマンションだから、
管理会社も〇〇ブランドじゃなくなると
価値が下がりますよね?」

マンションを購入されたとき
有名ブランド=価格が高い
という記憶があるので
そう思われるのは、よくわかります。

毎年、どの管理会社の満足度が高いか
を調査し、そのランキングを発表している
調査会社もあります。

その意味では、先の質問をした人にとって
満足できる管理=満足できる管理会社
「さすが、〇〇ブランドは安心!」
という方程式が成り立っているのでしょう。

しかし、私が知る限り、不動産業者で
「管理会社がどこか?」
を、売り出し価格に反映させている所は
知りません。

試しに、ネットで、中古マンション販売情報を見てください。

「管理会社がどこか?」
を書いてある物件は、少ないです。

購入判断を左右するのは、
立地・広さ・間取り・築年数・設備・
セキュリティ・価格・管理費・
修繕積立金・マンションブランド名

もちろん、
管理会社を物件選択の要素に入れる人は
ゼロではないでしょうが、価格が高くても
管理会社のブランドが良いので、購入する
と言う人がいるのかは疑問です。

それより、希望の購入価格でも
管理費や修繕積立金が高ければ
二の足を踏む人は多いでしょうね。

実際、名古屋エリアの不動産会社に聞くと
それらを合わせて、月額3万円を超えると
一気に人気が落ちるのが実情だそうです。

つまり、
適正な管理費で、修繕積立金の値上げが
抑えられているマンションは
市場の評価が高いということです。

それを実現するのが
当社の管理適正化プログラムです。

「管理会社をどこにするのか?」
は、後で付いてきます。

もちろん、住民の多くが
今の管理会社が良いと言えば
その意向が最大限、尊重されます。

実際、プログラム開始前には
多くのマンションは
現行の管理会社継続の意向が多数で
特に有名ブランドにはその傾向が強いです。

しかし、管理の実態を調査し
「管理の見える化」を行うと
有名ブランド会社の方が
そのブランドへの信頼感=依存状態に
あぐらをかいて、いい加減な管理を行って
いるケースも少なくありません。

結果、「他の管理会社も見てみたい」
と方針転換するマンションも多数。

そんな実態があるので
当社のコンサルティングを
組合が採用する意向があると知るや
目に余る妨害工作をするのは
有名ブランドの管理会社が多いのです。

例えば、
過去の役員宅を戸別訪問して
「安くて悪い管理会社を連れてきますよ」
などど、当社を中傷し、不安を煽って
議案に反対するよう働きかける。

「今までと同じ管理内容のまま
管理委託費を下げるので
コンサルの採用はやめて欲しい」
と提案する。

元々、管理委託契約はアバウトで
組合側は中身を知らないのだから
手を抜くことは容易なので、
値段を下げても儲けはあまり減らないし
コンサルさえ入らなければ
将来、割高な工事費で取り返すことも
できます。

問題は、この行為が、あくまで
「会社の利益を守るビジネス活動」
で、管理組合のためにやっているのでは
ないということであり、組合側がそれに
気づかないということです。

当社は、そのような妨害行為への抗議は
行わないスタンスですが
組織ぐるみの悪質なケースもあり
目に余る行為が続けば
実名・実記録を公表することも
あるかもしれません。

管理会社には
コンサルタント会社の導入を敵視せず
密室にメスが入ったことを契機に
自らの管理品質を見直すことを求めたいですね。

いずれにせよ、
マンションの価値向上のためには
「管理会社にこだわるより、管理品質にこだわる」
ことがお勧めです。

【沖縄の読者の皆さんにお知らせ】
3月7日(土)13時~18時
■管理組合向けセミナー
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■管理組合交流会
開催決定!
詳細は、近日発表します。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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