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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
不利な条件でこそ,結果を出す意味がある

こんにちは。

前回のメルマガから随分時間が経ってしまいました(~_~;

もちろん、
開店休業で、書くネタがなくなった
訳ではなく(笑)、この1カ月は、
各エリアでの組合向けセミナーが4回
組合向け勉強会が8回
管理委託・長期修繕計画診断が9件
大規模修繕工事建物調査が3回
大規模修繕工事コンサル(工事中)が4件
コンサルティング先の会合が48回
メールは数百通
と盛り沢山。

これらは、MAKSとしての業務数であり
私以外の担当コンサルタントがいる
マンションの方が多いので、全部に足を
運んでいる訳ではないですが、
各担当コンサルタントからの相談、資料
チェックの依頼が来ます。

この状況でも、情報発信は必須と考え、
ブログは、4500日以上の連続記録更新
を続けていますが、メルマガが一番最後と
なってしまいました。

さて、本日の本題、

今春、当社コンサルティングの元
大規模修繕工事を終えたマンションの
理事長が12月7日の当社のセミナーに
来られ、私の講演の後に、参加者の前で
インタビューを行いました。

その時の内容をご紹介します。
(趣旨が正確に伝わるよう、一部、加筆・修正しています)

Q1:大規模修繕工事を管理会社に依頼しなかった理由は?

(理事長)
先ず、
当マンションの事情を話しておきますと
よく聞く、管理会社主導で、築12年で
大規模修繕工事を実施しましょう、と
言われる前に、マンション管理士さんを
顧問に迎え、管理の見直しを行い、
その後もずっと、顧問をしてもらっています。

なので、管理会社から、築12年で大規模
修繕工事を実施する、という提案があり
あれよあれよという間に話が進んで
行ってしまった、と言うことは、
当マンションでは起きていません。

築10年目で管理見直しを行い、管理会社
は変更という結果になりましたが、当然
新しい管理会社も、近々、大規模修繕工事
があることを当てにしているので、いつ
大規模修繕工事をしましょうか?と聞いて来ました。

しかし、
管理会社から大規模修繕工事に
ついて提案する、ということは、させていません。

大規模修繕工事のコンサルタントは
利益相反のない、キチンとチェック機能が
働く第3者に頼まなきゃダメってことは
わかっていたので、管理会社に大規模修繕
工事のコンサルを依頼するつもりは
最初から全くなかったです。

大規模修繕工事の時期は、事前調査を行い
劣化状況を詳細に調査して、判断しました。

これは、キチンと、第3者的存在の
コンサルタント(顧問)にお金を払って
実施しました。

Q2:コンサルタントはどうやって選びましたか?

(理事長)
当マンションはコンペによる
コンサルタントの選定というのはやっていません。

実は、候補は一つだけだったからです。

顧問マンション管理士さんと
5~6年付き合ってきて、バックマージン
は一切受け取らない姿勢は、よく知っていました。

顧問がコンサルタントをしている
他のマンションの大規模修繕工事見学会
に何回か参加して、工事の要所要所で
事細かに、厳し~く検査することも
実際に見て知っていました

更に、実際に中規模工事のコンサルタント
(機械式駐車場の撤去と平面化、
電波障害対策用設備の調査と撤去)
をお願いしたことがあり、力量はわかっていました。

既に誠実な良いマンション管理士さんと
出会っていて、何年も付き合っており
その方が、小規模マンションにおける
大規模修繕工事のコンサルに実績があり
良質な工事を安く提供できることを
知っているのに、力量が未知数で、
誠実かどうか良くわからない、
他のコンサルタントを連れてくる必要が
なかったからです。

Q3:これから大規模修繕工事コンサルタント選びを行うマンションへのアドバイスを!

(理事長)
大事なことは、コンサルタントは
費用が安いという理由で選んではダメだということです。

コンサル内容の質で判断し、見合った費用
は支払う、という認識を持ってください。

最終的には、良質な工事を、1番安く実施できます。

では、実際に、素人がどうやって、
適切なコンサルタントを選んだらいいか?

これは、自分で勉強して選ぶ目を養うしかないです。

廣田信子さんのブログに参考になるこ。
が書いてありますので、是非、読んでください。

よく、大規模修繕工事のコンサルタント
として「設計事務所」を第一に挙げると
思いますが、建築申請を伴う工事がない
修繕工事には、建築士は必要ないです。

別に建築事務所に依頼してはいけない
と言っているのではありません。

建築士さんの中にはマンション管理の
事も勉強している優れた方も居ます。

しかし、あたかも、大規模修繕工事には
建築士が必須条件であるようなことを
言う建築事務所もありますが、それは、間違いです。

不適切コンサルタント問題は、皆さんも
ご存じだと思います。

実は、クリーン宣言をした大手設計事務所
が未だに裏で不適切コンサルを続けて
いるのが現実です。

だから、有名な大手設計事務所だから安心
とは言えません。

従って、コンサルタントの基準として、
資本金だとか、規模だとか、いくら以上の
何件の実績だとか、そういうことに条件を
つけるのは、ナンセンスです。

これは、大規模修繕工事の施工会社を選ぶときも一緒です。

Q4:大規模修繕工事のコストダウンは、うまく行きましたか?

(理事長)
当マンションの大規模修繕工事は
今年の春に行ったばかりですが
本体工事は、コンサルタントによる
入札が行われ、結果、予定よりも安くできました。

事前調査で出てきた要望を実現するため
のいくつかのグレードアップ工事も
予備費の加算を含めて、修繕積立金を
全部使い切るのではなく余裕を残して
全部実施できる計算になりました。

グレードアップ工事は、かなり細かい住民
の要望に合わせていろいろありましたが
金額が大きい主な工事は
階段の長尺シート貼りと、屋上へのタラップ設置です。

階段の長尺シート貼りは、
フルスペック案からエコノミー案にした
時に、仕様から削りました。

排水用の溝はエコノミー案でもモルタル
塗りからウレタン防水塗装にしますが
階段と踊り場の面はモルタル塗りのまま
補修する予定でしたが、お金があったら
長尺シートを貼った方が、雨水が階段裏に
浸み込むのを確実に防止できます。

予算に余裕ができたので、
階段の長尺シート貼りを復活させ、実施しました。

もう一つのグレードアップ工事の目玉は
屋上への新しいタラップの設置です。

屋上へは階段の踊り場にハッチがあって
一応昇れるのですが、位置と構造が悪くて
非常に危険な代物でした。

住民の生活には直接影響しませんが
点検等で屋上に安全に上がるためには
改善が望まれました。

特に、屋上の防水施工は10年保証の
フルスペックではなく、必要の都度
部分補修のエコノミー案にしたので
気軽に昇れるようにすることが必須だと考えました。

採用したタラップは、大規模修繕工事の
前年、名古屋のマンション管理フェアに
初めて展示されていた物で、ちょうど目的
にピッタリの品物で、取り付けた結果
屋上に格段に昇りやすくなりました。

Q5、20戸の小さなマンションで、顧問と継続契約しているのは何故か?

(理事長)
管理会社は一応プロなのに対して、特に
小規模マンションの場合、マンション管理
に関して詳しい人は希で、管理組合が対等
な関係を築くことは難しいです。

特に、管理委託契約以外に費用が発生する
工事を実施する場合、その工法が適当か?
見積額は適性か?ということになると
素人には判断できません。

管理会社も、ここは儲け時と考えて
必ずと言っていいほど高い見積を出して来ます。

こういう場合、管理会社に対抗するには
専門家として、マンション管理士さんの
アドバイスが必要となります。

よく、相見積を管理会社に依頼する人が
居ますが、それは無意味です。

どこそこに、いくらで受けさせよう
という意図が最初からあり、相見積は
他の会社から少し高い見積を出させるだけだからです。

なので、少額の工事の場合は、
マンション管理士さんによる査定
金額が大きい工事の場合は、管理会社経由
以外からの見積取得、場合によっては
入札を行います。

但し、緊急性が要求される工事の場合は
管理会社に即対応を促し、多少高額でも
スピードを優先する、といった使い分けもします…

こういう対応を、素人の理事長や理事に
期待されてもできないので、スポットで
契約ではなく、常時、いつでも相談して
対応できるように、顧問契約を継続しています。

今では居るのが当たり前の存在になっています。

大規模マンションではなく
小規模マンションが、マンション管理士
さんと顧問契約を結ぶことは、業界内でも
一般的ではなく、難しいと言われています。

しかし、
マンション管理相談センターという存在
があるので、極小規模マンションでも
顧問契約が可能なんです。

以上、インタビューでした。

この理事長さんは、マンションに関する
ブログも、毎日のように書いておられます。

かなりの辛口で、面白いので、読んで
みたい方は、ご連絡いただけば教えますよ。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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