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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末に、江南市内では第1号となる管理適正化コンサルティング契約締結審議の総会が開催されました。

半年ほど前に、このマンションの住民向けの勉強会を開催し、その後、参加者にアンケートを取ったところ、全員、当社とのコンサルティング契約を支持していただいたようです。

その評価を根拠に、定期総会で当社とのコンサルティング契約議案を上程するとのことで、調整していたのですが、総会での説明時間の調整ができず、最終的には、総会当日の議案説明は10分程という制約が生じました。

コンサルティングと言う業務の性格上、初めてその内容に触れる人は、理解するのは難しく、勉強会に参加されていない方にも、10分に思いを込めて話して、共感を得ることが必要です。

そこで、考えた話の組み立ては次の通り。

1、自己紹介、当社紹介
・中部電力でオール電化住宅の開発、普及
・消費者と業者側との情報格差、交渉力格差に気づき、作り手側ではない専門家の存在が必要と実感し、社内ベンチャーで起業
・自分のマンションの大規模修繕工事でマンションの管理や修繕の業界でも同様の問題があるとわかり、マンション管理士を取得し、コンサルティングを開始。
これまで、90物件、4000戸以上の組合員のコンサルティング。
・毎年、申込が増え、今年は、昨年の2倍近い依頼があります。
・愛知県では実績ナンバー1で、毎年、愛知県などが企画するマンション管理学校で講師も務め、組合向け啓蒙活動を行っている。

2、コンサルティングの内容
・当社の管理適正化プログラムは、今まで、管理会社にお任せ状態であったものを、その内容が、皆さんのマンションに最適かどうかの調査を行い、それを適正なものに作り替え、コストも適正化するというものです。

管理委託契約だけでなく、電気料金等の管理経費も削減します。

・コンサルティング期間は、2年間です。
・単にコストを削減できれば良いと言う考えではなく、まずは、管理業務を適正化するために、丁寧な調査を行い、皆さんと一緒に検討会議を積み重ね、半年から9カ月かけて、新しい仕様書を作成します。その後、価格交渉を行い、必要に応じて、相見積もりも取ります。

・そして、1年後をめどに、新しい管理体制ができます。

・2年目は、新管理体制が適切かどうかの検証と定着を行い、その後、将来に渡って、問題なく運用出来るように整えます。

・従って、その後、10年間は、リバウンドしないという業務保証を付けています。

3、コンサルティング報酬
・実際に、皆さんのマンションについては、管理資料や現地の事前視察を行い、当社の過去の実績統計値と照らし合わせたところ、では、現行の管理品質を維持あるいは向上して、15%程度のコストダウンが可能との分析結果がでており、その額は、当社のコンサルティング報酬を上回る見込みです。

・当社の報酬は、基本業務費と成功報酬との組み合わせですが、削減メリットが大きいので、管理組合は費用の持ち出しはなく、必ず、元が取れ、それ以降は、削減分が管理組合の余剰金となり、今後、修繕積立金の値上げを抑制することにつながります。

・また、管理適正化プログラムには、日常の管理組合活動に対する顧問業務も含まれており、管理会社から提案される工事に対するセカンドオピニオン等も提供します。

・実際、皆さんとの契約前でしたが、今年8月の火災保険の更新については、当方からのアドバイスにより、管理会社の提案する保険とは異なる保険商品を選んだと聞いています。

4、コンサルティング体制
・当社には、10名以上のコンサルタントがおり、担当コンサルタントと総括コンサルタントの2名体制で、業務に当たります。

結果、この10分プレゼンで、議案の承認を頂き、来年1月から、コンサルティングを開始することが決まりました。
 

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