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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
他人からの評価を気にするより人類の未来を気にする

こんにちは。

顧問先のマンションで、
昨年の台風により、1階専用庭のフェンス
の一部(5m程度)が飛ばされたという
被害がありました。

この補修については、
管理会社の見積もりが19万円。
管理組合のAさんの知り合いの見積が10万円。(管理会社の半分)

その下見の際に、Aさんの知り合いの業者さん曰く、

「柱の位置に違和感がある」

Aさんから、
破損した個所の写真、
柱があった箇所の写真、
恐らく、こんな風に立っていたであろうとの手書きの絵、
が送られ、調べて欲しいとの依頼。

フェンスの製品番号を調べ、
メーカーにヒアリングし、
設置の仕様書を送ってもらうと、
正規の柱の位置と違っている!

最初にAさんから頂いた資料を
メーカーに送ると、
「この取り付けは不適切」
「施工した会社にやり直しを求めることは可能」
との回答。

更に調べると、
2009年にも、今回と同じ個所を含めた、
13m長のフェンスが台風で飛ばされ、
管理会社が元請けとなり補修している。

つまり、その時の補修工事が不適切だったということです。

これは、私の指摘に対して、管理会社から
「当時の施工瑕疵なので、当社の負担で修理する」
と回答が来ました。

そして、更に、調査を進めると、
これまで被害のなかった残りの
フェンス20mも、柱の位置が怪しい。

こちらは、新築時の施工会社に対して
申し入れ、調査を行ってもらいました。

この会社は、
最初は、施工説明書と異なる施工で
あることを認めたのですが、
その後、メーカーと協議をしたところ、
「柱のピッチ、強度的には、メーカーの基準を満たしている」
との回答で、瑕疵には当たらないと主張。

私がメーカーから得た回答とは
異なっていました。

また、
「フェンスの取り付けが裏表、逆ではないか?」
という指摘もしたのですが、それについては、
「当時の設計者からの指示で、あえて、逆にした」
「裏表が逆なのは、意匠上の話なので、瑕疵ではない」
が回答。

これは、竣工図書を見ても、
表裏がどちらなのかは、読み取れないため
話はここまで。

ここからの交渉手法は、
ここには書けませんが、
「実を言えば…」
という口頭でのやり取りがあり、
建設会社担当者の心意気もあって、

最終的には、
既存のフェンスは、交換工事ではなく、
柱を増強することで、全面的な補修工事を
無償で行っていただくことにて合意しました。

これで、台風が来ても、安心できます。

もちろん、
台風被害は、保険金が出るので
組合の持ち出しなく修理できるのですが
これからの保険は、交通事故のように、
保険事故回数が次回の保険料に響く
ケースもあるので、施工不良が響いて
破損が大きくなり、その保険を使うのは
組合にとってデメリットです。

今回は、
普通なら、台風被害があっても、
保険で治るから…と簡単にやり過ごす
ところ、新築時以来の不具合を
解消することができたのは、
Aさんからの貴重な情報提供があった
からこそ!

Aさんは、日頃から、組合活動に熱心で
私のコンサルティング契約を組合に
提案していただいた方です。

また、管理会社との交渉においては、
すんなり進んだ訳ではなく、途中、
責任逃れ的なメールを返してきた際には
理事長が、管理会社に電話し、かなりの
勢いで、抗議を行っていただいたという
経緯もあります。

このマンションは、
築10年を超えており、新築時の施工不良
を問うのは難しかったのですが、Aさんと
理事長のファインプレーに後押しされ、
半年掛けて解決に至りました。

めでたし!

さて、こんな実例満載の組合向けセミナー
が11月から、中部エリア各所で始まります。

是非、お越しくださいね。

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11月30日(土)9:30~11:30

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11月30日(土)14:30~16:30

岐阜会場
12月7日(土)13:30~15:30

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1月11日(土)13:30~15:30

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志
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