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一人の思いから、すべてが変わる

__c0__さん、こんにちは。

満足の行く選定過程を経て、
大規模修繕工事コンサルタント選びを
行ったマンション。

その中心となった修繕委員長に
紙面インタビューを行いましたので、
紹介しますね。

質問項目は全部で11。

一連の流れが分かるよう、
前回に書いた最初の5項目を含め、
一挙公開!

Q1:マンションの所在地、規模、築年数等を教えてください。

A1: 名古屋市名東区、37戸、築12年

Q2:あなたの立場(役職)を教えてください。

A2: 大規模修繕委員長


Q3:あなたの仕事のご経験を教えてください。
特に、建築や設備関係の業務の経験の有無
や、それとは関係なく、ご自身の仕事の
経験やスキルが、今回のコンサルティング
会社選びに役立ったと思うことがあれば
教えてください。

A3:建築、設備関係の業務経験はありません。

仕事は製造業の技術系であるため、コスト
と品質に関する意識は、一般の方よりは
高いと思っています。

コンサルタント選定では各社の良い点・
悪い点を、仕事で培った尺度ではかること
ができたと思います。


Q4:推進方式は、修繕委員会?
修繕委員が理事会に参加する方式?
理事会で実施?

A4:推進方式は修繕委員会で決定し、
それを理事会に答申する方式です。
ただし、委員会での議論は、次回理事会を
待たずに理事会役員へ速やかにお伝えし
ました。

決定は理事会の責任において行われる
ため、そのプロセスを役員にしっかりと
把握いただきたいためです。


Q5:大規模修繕工事実施予定時期から
遡って、いつから活動を開始しましたか?

A5:管理組合としては、工事予定年の
2年前に修繕委員会を組織しました。
それに先立ち、私自身が理事長を務めた
5年前から、大規模修繕工事に関する勉強
は個人的に進めておりました。

具体的には、工事の内容、実施形態、
工事を取り巻く世の中の状況、業者の調査です。


Q6:いわゆる「責任施工方式」と
「コンサルタント方式(設計監理方式)」
の選択について、議論されましたか?
「コンサルタント方式(設計監理方式)」
に決めた理由は?

A6:委員会では両者の得失を明確にした
上で、どちらを選択すべきか、議論を行ないました。

「責任施工方式が必ずしも安価になる
とは限らないこと」

「数千万円の工事を素人のみで(コンサ
ルタント抜きで)判断するのは委員会
および理事会にとって高リスクであること」

「無駄な労力をかけることなく
効率良く進めていきたいこと」

が、設計監理方式を選定した理由です。


Q7:他と比較することなく管理会社に
依頼するケースも多い中、管理会社に依頼
しなかったのは何故ですか?

A7: 管理組合側が自ら依頼先を見極め
判断して決定すべきと考えたためです。

大規模修繕工事はマンションにとって
最も大きなイベントです。

その主体は私たちであり、これを管理会社
へ任せ切りにすべきではありません。

ただし、管理会社の提案を排除するもので
はなく、同社からは設計監理方式の提案が
ありましたので、候補業者の一つとして
他社と同条件で加わってもらいました。


Q8:まずは、候補先として、4社に絞り
込んだとお聞きしましたが、
・4社を選ぶ前に、何社をリストアップ
したのですか?その検索方法は?
・4社を選んだ機関は、どこですか?
(委員会?理事会?)
・そこから4社を選ぶにあたり、どのよう
な調査を行ったのですか?
また、どんな条件(評価項目)で絞り込んだのですか?

A8:8社程度。
業者の検索はインターネットと
「あいち住まいるフェア」出展団体など。

4社は、私がここ数年で調査してきた
ところを提案したもので、それを承認いた
だく形で、修繕委員会で選びました。

評価項目として、
まず、バックマージンに対してクリーンで
あるかを挙げております。

ここ2~3年、
大規模修繕工事における悪質コンサルの
問題が世の中を騒がせており、そのような
状況にもかかわらず、ホームページやパン
フレットでこの問題に言及していない
業者はまず除外しました。

また、工事での実施内容が具体的に述べら
れているか、実績は十分であるかも念頭に
置いて評価しました。


Q9:最初は、
「20分プレゼン+20分質疑応答」
のいわゆるプレゼンコンペ方式で進めよ
うとしたが、途中で、各社の話を2時間
程度、じっくり聞いて選ぶという方式に
変えられたのは、どのような経緯、理由
からですか?

また、その方式に変えたことによる効果は
ありましたか?
それは、どのようなものでしたか?

A9:マンション管理相談センターから
少なくとも1時間のプレゼン時間とした
い旨の提案を受けたことが理由です。
(馬渕補足:理想的には、大規模修繕工事
に関する勉強と質疑応答を含めて、2時間
をお勧めしました。)

これを受けて、委員会のメンバーで議論を
行ない、受けることとしました。なお、
各社にも同条件を提示しております。

その理由は、受け入れることが、管理組合
として最もメリットが得られると判断
したためです。選定の可能性がある業者
からは広くお話を伺い、私どもの判断材料
を多くすることで、間違いのない選択がで
きるはずであると考えました。

メリットとしては、その目論見どおり、
判断材料を多くすることができたことが
挙げられます。その一方で、どうしても
多くの時間が必要となり、委員および管理
組合役員に多くの時間を割いていただく
こととなったとともに、その日程調整にも
苦労しました。(なお、各社の説明会には
役員にも同席いただきました。総会への
上程を決定する権限は理事会にあり、その
過程を直接知っていただきたかったためです)


Q10:候補会社4社から、最終的に1社
を選ぶに際しての評価項目は、どのような
ものでしたか?
・1社を選んだ機関は、どこですか?
(委員会?理事会?)
・最終的な決定は、点数制?投票制?
話し合い?(あるいは、その混合)の
いずれでしょうか?

A10:選定の議論では、
「管理組合に寄り添ってくれる姿勢を
持っており、信頼に足りると思われること」
「談合排除に対する姿勢が明確であること」
「コストダウンについての手法が明確であること」
「独自の提案をいただいたこと」などを
総合的に評価しました。

形式としては、委員会で1社を選定しま
したが、上述のように、役員にも説明会に
参加いただいており、議論にも加わっても
らっています。

決定方法は純粋に「話し合い」です。
各社からの説明を聞く前の時点では、
点数表の導入も検討しましたが、評価項目
の作り方で結果が変わってしまうこと
(点数表作成者の意図が反映されて
しまうこと、各項目に重み付けが必要と
思われるが、それには根拠が必要)
などから、これは見送りました。

話し合いを十分に行ない、皆で納得して
結論を出すことが良いと思います。

なお、議論ではファシリテーターたる
委員長の役割が重要です。
私は業者選定の提案をした立場であり、
思い入れはありますが、あまり多くの意見
を述べるとそれに全体の議論が引っ張ら
れてしまいます。

それが委員会として最良の選択とは限り
ません。まずは委員および役員の皆様から
多くの意見をいただき、それをまとめる形
でコンサルタントを選定しました。

Q11:下記の資料などを公開していただくことは可能ですか?
・コンサルティング会社へのエントリー依頼文書
・修繕委員会の広報誌
なお、OKの場合でも、マンションが特定
できる可能性のある表記等、NG部分は、
マスクを掛けます。

A11:要約をいただき、内容紹介であれ
ばOKです。

いかがでしたでしょうか?
これから、大規模修繕工事コンサルタント
選びを開始される方の参考になると思います。

さて、
コンサルタント選びに成功するための
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◆発行人
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代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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