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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.166

■私の好きな言葉■ 
世界一の準備をした人が世界一になる

こんにちは。

メルマガ発行がしばらくぶりになりました。

週一回発行が目標ですが、目の前にいる
マンションの窮状を救うことが先!との
考えで、発行が遅れることをご容赦ください。

さて、昨日は、
名古屋市中区福祉協議会のイベントで、
講演を行って来ました。

福祉協議会の依頼とマンション管理は
結びつかないですよね(笑)

福祉協議会の活動ですから、
管理や大規模修繕工事のテーマではなく
地域コミュニティを活かして、高齢者の
見守りなどを行っていこうとする取り組みのイベントです。
中区福祉協議会1 
中区福祉協議会2

従って、参加者の年齢層は、60歳台後半
から、80歳台が中心。

参加者60名程のうち、分譲マンション
居住者が3割ほど。

それに対して、私の講演タイトルは、
マンション・団地・町内会 交流会
「マンション管理組合と町内会の違いって何?」
相互理解を深めよう

これは、マンション管理組合内でも、
組合組織と自治会組織との区分けが
曖昧で、地域の町内会との付き合い
も、責任の所在がはっきりしていない
事から起きる不都合をテーマにした
ものです。

また、平成28年の標準管理規約改定で
「管理費から、夏祭りへの寄付がダメ!」
と受け取られ、話題になった
「地域コミュニティ条項の削除」
の問題も取り上げました。

これらの問題は、分譲マンションに住む人
には、恐らく、関心のある内容でしょうが
それ以外の人に、どれだけ伝わるか?

しかも、私の講演時間は、13時半からで
眠い時間帯。

分譲マンションに住んでいない人には、
ちょうどよい子守歌になりかねません。(笑)

持ち時間は質疑応答を含めて、60分。

講演内容は、折に触れメモしておいたので
構想は出来ていたのですが、冒頭に述べた
ように、とにかく、目の前に、相談者や
クライアントが、ずっと行列を作っている
状態でしたから、まとまって取り組む時間
が取れておらず、実際のレジュメの作り込
みは、直前となり、福祉協議会の担当の
Sさんには、
「レジュメ出来てますか?」
と心配の電話を頂くこととなり、
申し訳なかったと反省しております。

講演前夜は、23時30分に横になり、
夜中1時に起きて、そこからノンストップ。

当日の11時までかかって、仕上げました。

とにかく、今回の講演では、
プロローグの「掴み」の時間帯で、
参加者に、前のめりになってもらうことが
大事です。

よって、最初の10分は、
「自己紹介や会社紹介にひっかけた
ジョーク」の連発(笑)

・私の名前の画数とハヤシハジメ君との比較。
・5人きょうだいのメリットとケーキの切り方。
・テレビに出た翌日の同級生からの電話。
・印税生活って…等々。
(結構、作り込んだジョークです(笑))

この連発で、場があったまった感じが
したことを感じつつ(笑)、続いて、本論。

まずは、中区の世帯分析。
約6万世帯のうち、分譲マンションは、
400棟弱で、約2万世帯。
つまり、全体の3分の1を占めます。

そんな地域だから、分譲マンションのこと
を理解すると、付き合いもスムーズに行き
ますよ!と関心を高めるところから。

続いて、分譲マンションの特徴。

「区分所有法やマンション管理適正化法
といった法律の規制を受けるんですよ。」

「組合自身にも、管理規約という、
いわば、憲法とも呼べる厳格な規則があるんですよ。」

これは、町内会とは大きく違う法的側面です。

一方で、多くのマンションは、管理会社に
業務を委託しており、管理委託契約により
日常的な運営が動いています。

この両面で整理すると、組合と町内会との
違いは、かなりクリアになるはずですが、
実際の場面では、両組織の役職が、連動し
ていたり、マンションによっては、完全に
一致しているケースもあるので、実は、
マンションに住んでいる人も、二つの性格
の違いを正確に把握していない様子も見られます。

そんな話から、相互理解のつながる事例を紹介。

最後に、
今回のテーマの結びは、次の4つ。

1、管理組合は、独特のルールがあり、
特に意思決定の複雑さ、遅さがあることに注意

2、管理組合と町内会とは、組織が違う。
財布が違う。たまたま役職割り当て上、
一体型がある。

3、「管理員に言えば通じている、組合
理事長に言えば通じている」は、誤解

4、But、生身の人間の付き合いだから
ルールのみに縛られずに、地域共生の思想で!

いくつかの質疑応答もいただき、講演終了。
その後、地域での取りくみ事例の発表。

例えば、ある団地では、定期的に
茶話会を開き、出席者は、相互に声を掛け
合うペアをチェーン的につなぐことで、
ある時は、見守る側、
ある時は、見守られる側になる。

こうして、単身高齢者へのセーフティ
ネットが無理なく出来上がる。

続いて、グループ別に議論。
私も、あるグループに参加。

今まで、仕事人間で、マンション管理組合
活動に無縁だったけれど、時間ができて
いざ辺りを見回すと、同じマンションの
同じフロアでさえも、顔と名前が一致しない。。。

大型の地震がいつ来るかわからない時代
で、もっとコミュニティを大切にしなけれ
ば!と発言する人。

いかに多くの人に参加してもらうかを
考えて、地道にイベントを支えている人。

学ぶことが多いイベントでした。

当社は、
管理組合は、その性格から、町内会の延長
ではなく、会社組織と捉え、外部との委託
契約を見直すことで、組合財政が豊かにな
り、将来の不安が抑えられる!
と説くアプローチで、マンション住民を
幸せにする仕事をしているのですが、
逆に、町内会と異なり、脱退が許されない
管理組合だからこそ、コミュニティ再生
を誘引する入り口にもなると感じましたね。

実際に、各務原市の築年数5年程度の
マンションでは、管理適正化コンサルで
財政を健全化した後、全組合員を対象と
して、
・マンション建物探検ツアー
・ランチを取りながら私のミニ講演会
・交流の茶話会
を開催する等して、住民間のコミュニケー
ション促進を図った事例があります。

こういった類のイベントを2年やり、
3年目はお休みしたら、昨年の定期総会で
会社を退職され、悠々自適の生活をされて
いる方から、
「ああいうイベントを、毎年やって欲しい!」
とのリクエストの発言があり、かなり多く
の人が賛同したということがありました。

このイベント開催は、顧問業務に入って
おらず、いわば、私の「ノリ」でやって
みたのですが(笑)、実は、企画を考え
出欠席を集約して、当日運営するのも、
そこそこ手間がかかります。

しかし、手ごたえがあり、住民間の親密感
は、確かに濃くなったので、次は、組合側
で企画し、その実行をサポートする仕組み
にしたいなと考えています。

町内会が、オートロックの外からマンショ
ン住民にアプロ―チするのは、ハードルが
高いでしょうが、先にマンション内に良い
コミュニティができ、そこから、地域の
町内会につながるのは、それほど難しく
ないように思います。

そんな思いから、中区の福祉協議会の活動
には、今後も、協力していきたいですし、
MAKSの管理組合支援活動としても、
組合の財政再建とコミュニティ再生の
両方に寄与したいと考えています。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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