FC2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市の中心部にある築30年超マンションの大規模修繕工事のコンサルティング中です。

ここは、店舗や商業ビルのエリアで、マンションの駐車場は、ピロティ内にしかなく、東西には、ビルが30センチ程度の隙間で隣接しています。

このマンションから大規模修繕工事コンサルティングを依頼され、建物を初めて見に行った時、と言いますか、グーグルアースでパソコンにて見た時から心配していたのは、「足場を立てられるか?」

足場を隣接ビルの屋上から設置すれば、できそうですが、借りることができるだろうか?

設置は無理で、ケミカルアンカーを打設して、空中足場にする方法もありますが、それでも、設置工事にはビルの屋上を借りる必要があります。

足場がなくてもできるゴンドラ工法もありますが、建物形状は、6階から上層階に向かって、段々となっており、ゴンドラは使いにくい。

設計をする際には、最新の工法も開拓し、入札の過程で工事業者の経験も踏まえて、できる方法を考えるのですが、結局、隣のビルを借りる以外、適切な方法は見つかりませんでした。

問題は、工事業者が決まって、いざ、隣のビルオーナーに屋上を貸してとお願いしたら、ダメ!と言われた時。工事ができなければ、工事業者の営業努力は水の泡です。

貸して良いよと言われても、法外な貸し出し料金を要求されたら、予算オーバーで、頓挫するかもしれません。

そんなリスクもあるので、「隣のビルの屋上を貸してくれると決まってからの入札なら応じる」と言う業者もありました。

実は、私は、電力会社時代は、鉄塔・送電線や変電所の用地買収業務に就いたことがあるので、このような話は、よく分かります。

設計者は、まずは、最も経済的なルートを考えます。つまり、まっすぐな送電線がベスト!

もちろん、家屋や道路は壊しませんから、田畑・森林に鉄塔を建て、現地状況に合わせて、経済性と実現可能性の両方から送電線ルートを設計しますが、その時点では、土地所有者の意向は不明。
鉄塔

土地評価上は、農地・山林と住宅地は、大きく価格が違いますが、まさか、ここには将来、家は建てないだろうと思うのは、事業者側の立場で、地主からすれば、子供たちに負の遺産を残したくないので、あらゆる可能性を考えます。

中には、田の端の上空を送電線がわずかに横切るだけでも、土地全体の価値が落ちる!と頑なにNOの人もいます。

そんな時は、何度も何度も足を運び、地主の気持ちに寄り添い、承諾を得るのですが、場合によっては、ルートを変えざるを得ないケースもあります。

そうなると、それまで、OKをもらった地主との交渉はゼロから。

今度は、土地買収や空中権(地役権)売却による収入を期待していた人の感情を逆なですることもあり、地域全体での合意形成に反対されることもあります。

とにかく、この「用地業務」は、非常に難しく、電力会社の中でも、人事異動で「行きたくない部署」のトップ3に入っていただろうと思います。

振り返れば、この経験で、仕事人として、非常に鍛えられましたし、今になって、この経験が生きる場面に遭遇するのは、やっぱり、私は、マンション管理組合向けコンサルタント業が天職なのでしょう(笑)

【ブログ4225日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ
コメント
この記事へのコメント
コメントを投稿
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
この記事へのトラックバック