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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.154

■私の好きな言葉■ 
どんな短所も見方を変えれば長所になる

こんにちは。

岐阜の顧問先マンション(45戸)は、
3年前に大規模修繕工事を終えています。

その時は、まだ、私は顧問ではなく、別の
コンサルタントの下で、大規模修繕工事を
実施しており、当時、予算の都合から、
「屋上防水工事を実施しないが、
 3年程度以内の実施が望ましい」
とのアドバイスでした。

そこから3年。

管理会社の年次建物点検で、劣化進行の
ため、屋上防水工事をしましょう!との
レポートが出されました。

組合は、セカンドオピニオンを求め、
顧問である私に現地調査の依頼。

私が見たところ、防水層の破断などは
起きておらず、緊急性はないですよ、と
回答。

一方、
3年前の大規模修繕工事コンサルタント
(設計事務所)にも聞きましょうとの
提案があり、理事会に来てもらい、意見聴取。

彼らの意見は、
「3年前は、やるべきところを予算の
都合でやらなかったのだから、やった方
が良いです。」

私とは意見が違ったのすが、管理会社も
工事推進派でしたし、長期修繕計画上も
やる年になっていたので、工事を行うこと
に決定しました。

そこで、次は、
工事を設計監理で進めるか?
管理会社グループの建設会社に匿名発注
するか?
を検討。

管理会社は、
「屋上防水の単独工事なので、
入札しても、それほど差がつかないし、
安くやりますので、自社に発注を!」
とPR。

当時のコンサルタントは、
「私たちの設計監理が良いですよ!」
と、もちろん言いますが、加えて、
「管理会社グループの建設会社は、
前回の大規模修繕工事の際には、
落選したけれど、防水工事だけを取れば、
一番安かったから、自社の設計監理で、
その会社にやってもらうのもありです。」

3年前の入札時の見積りで、屋上防水工事
だけを抜き出すと、約720万円となって
いますが、今回は、それに仮設費や管理費
等が単独で乗るので、恐らく800万円
程度になるとの見通しです。

私自身は、この工事のコンサルティングを
引き受けられますが、顧問の立場として、
「3年前に依頼したコンサルタンが、
その時の積み残し工事をやるのは、今後の
アフター点検の観点から、良いのでは?」
とアドバイスしました。

その後、組合側で検討した結果、
顧問業務における、管理会社提案工事への
査定力等が評価され、品質を保った上で、
コストダウンへの期待ができるとして、
前回の大規模修繕工事コンサルタントで
はなく、当社にコンサルティングが依頼
されることになりました。

そして、今年の夏から、業務に着手。

以前の設計事務所や管理会社の推奨工法
に囚われず、また、安全管理も、形式より
実質重視で、コストダウンを目指す方針で
VE(価値を下げずにコストを下げる)
を実施しました。

結果、工事発注額は、約620万円。

工法の工夫の過程で、コンサルタントの
業務を増やしたので、コンサルタント料
が16万円の増加。

つまり、
「800万円程度が妥当」
とされていた工事が、その価格より
2割以上も安くなりました。

品質を保った上でのコストダウンには、
自信があるのですが、屋上防水工事単独で
ここまで成果が出せるとは…。

普通なら、同じ工事を、異なる二人の
コンサルタントが同時に入札をコーディ
ネートすることはあり得ませんがら、
結果=工事費を比較することができません
が、今回は、疑似的に、それができたよう
なものですから、
「コンサルタントが違えば、工事価格も
大きく異なことがあり得る」
と、言えるのはないでしょうか。

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12月15日(土)14:00吹上
12月16日(日)13:30名古屋

詳細な案内・申し込みは、こちら

1度参加された方も、新ネタがありますし
今度は、同じマンションの人を誘って、
ぜひ、お越しくださいね!

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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