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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.142

■私の好きな言葉■ 
思い通りにならないことを楽しめば,困ることはなくなる

こんにちは。

あなたが、何かのサービスや商品を
購入する時には、ほとんどの場合、
「比較」
をしますよね。

最もわかりやすいのは、「お試し」

自動車を買うなら、候補の車を試乗して
決めるでしょう?

あるいは、過去の購買経験を思い出して
新しいサービスや商品を選ぶのでは?

ところが、管理組合が、
大規模修繕工事コンサルタントを探す時
に困るのは、お試し比較ができないこと。

Aコンサルタントを試して、
次に、Bコンサルタントを試して、
それから、どちらにするか選ぶことは、
できません。

工事が終わってみて、
「Aコンサルタントで良かった」
と思ったとしても、もしかしたら、
Bコンサルタントを選んだ方が、
もっと良い工事なり、もっと安くできた
かもしれません。

多分、多くの人は、工事金額や工事の
出来は、工事会社によって大きく違う
けれど、コンサルタントの仕事は、
調査・設計・検査であって、モノを仕入
れたり、施工はしないので、それほど
大きく違わないだろうと思っているでしょう。

だって、目の前にある建物は一つですから、
「どこが劣化しているのか?」
「どこを直すべきか?」
は、専門家であれば、ほぼ同じ結論が
出るはずと思うわけです。

しかし、実際には、劣化を見つける能力
は、あまり変わらないでしょうが、修繕
設計においては、大きく異なる場合が
あります。

なぜ、そう断言できるかと言えば、
「他のコンサルタントとの契約を解除して、当社と契約したケース」
「他のコンサルタントが積み残した工事を引き受けたケース」
があり、設計思想の違いを強く感じた
経験があるからです。

ますは、前者のケース。

名古屋市内の80戸規模のマンションで
第1回目の大規模修繕工事。

大手の設計事務所。A社とします。

1、工事実施時期
A社:12年周期説で、「工事ありき」を前提。
当社:建物の劣化状況に応じ、どこまで延ばせるかを慎重に検討

2、調査方法
A社:「新築時に問題なし」を前提にマニュアル通りの調査
当社:新築時からの設計や施工の問題点から洗い出し

3、工期の分割
A社:1度に実施を前提
当社:劣化と経済性を考慮し、分割案も提示

4、改修設計の思想
A社:見た目重視
当社:中身を重視し、見た目もこだわる

この結果、A社の提案は、足場費用が
高いので、一度の工事で、何もかもやりましょう!

当社の提案は、3期に分けるもの。

第1期では、
急を要する個所の補修、
新築以来の不具合解消、
美観を大きく損ねている個所の美装。
足場は不要です。

第2期は、2~3年後。
足場を組んで、外壁補修が中心

第3期は、そこから2~3年後。
屋上防水工事。

屋上の防水についてのA社の説明は、
足場を組むのだから、状態がそれほど
悪くなくても、予防保全でやりましょ
う!という思想。

当社は、第2期工事で、足場が必要な
屋上端部の防水工事はやるけれど、
床面の補修工事は足場不要で、階数も
低く、工事も容易だから、できる限り
工事時期は後倒し、第3期工事対象に
しましょう!という思想。

ただし、第2期工事の際に、予想以上に
屋上床面の劣化が進んでいたら、第3期
を設定せずに、一緒にやります。

でも、
「全部一度でやれば、スケールメリット
で、総額が押えられますよ!」
とコンサルタントから言われたら、
多くの人は、なるほどと思うのではない
でしょうか?

しかし、その時の工事費の総額が抑え
られても、A社のプランでは、
「12年に一度、足場を組んでできる工事は全部やる」
実績ができるので、同社が作成した長期
修繕計画でも、それが反映されます。

結果、従来の修繕積立金は、将来、4倍
以上の値上げが予定されます。

それに対して、当社のプランでは、
「15年に一度、足場を組まないとやれない工事はやる」
けれども
「足場の必要のない工事は、18年又は20年でやる」
長期修繕計画になります。

結果、同じマンションの長期修繕計画で
も、工事費の累計額は、2億円以上、
当社の方が少なくなります。

もちろん、修繕積立金も、
それに見合った値上げで良い。

しかも、当社の場合は、管理費会計の
コスト改善も図るので、管理費余剰金を
より多く修繕積立金にシフトすること
ができるため、修繕積立金の値上げは
A社に比べて、もっと低くなります。

工期を3期にわければ、コンサルタント
費用も増えますが、組合財政としては、
2億円の支出が減る訳です。

どちらが管理組合にとって、メリットが
あるのかは明確ですが、コンサルタント
選びの段階で、両者の違いを見抜くのは
難しいでしょうね。

というより、
多分、コンサルタン料が安いA社が
選ばれる可能性が高いと思います。

どんな考え方を持つコンサルタントを
選ぶのかで、組合の財政は大きく変わる
という実例です。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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