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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、大規模修繕工事コンサルティングをしている名古屋郊外のマンションは、築13年目、34戸です。

管理会社の長期修繕計画では、第1回目の大規模修繕工事の予測は、築12年目で、戸数比例。

ところが、このマンションは、建物の下に通り抜けの車路があり、高層棟と低層棟に分かれ、広いルーフバルコニーが東西にあり、前面道路から玄関までと駐輪場を囲うと塗装壁が数十メートルあり、修繕工事での数量は、40戸規模になります。

従って、当社のコストダウン力を持ってしても、やはり、34戸のマンションより、2割増しとなります。
工時時期を築15年目以降にできないか?を模索しましたが、外壁タイルの剥離で気になる事象が見つかり、それはそれで、施工会社との交渉はしているのですが、足場を掛けて、外壁の補修を早めにしっかしやるべし!という判断。

このマンションは、機械式駐車場もあって、これから多額の補修費も出てきます。

うーん、困った…となるのが普通でしょうが、当社の大規模修繕コンサルでは、建物の劣化だけではなく、管理の劣化も診断し、適正化し、コストを下げる「管理適正化コンサルティング」がセットになっています。

このコスト削減に成功すると、管理費会計の毎年、余剰金が生み出されます。
加えて、共用部の電気料金も安くするので、更に、余剰金ができます。

今回のマンションが正に、その必要性が大きかったわけで、このコンサルティングを実施した結果、年間の総額で、約170万円のコストダウン。つまり、戸当り5万円/年の修繕積立金の値上げをしたことと同じ効果があります。

今回、大規模修繕工事の周期が14年になるので、同じ周期で次の工事も行うとしたら、170万円×14年=2380万円。
戸当りの工事費を高めに見積もり、150万円/戸だとしても、34戸→2割増し換算40戸=6戸分の増額は、150万円×6戸=900万円ですから、楽々吸収できます。

ここまでの見通しができると、今回の大規模修繕工事でも、資金不安がなくなり、「せちがないコストダウン」に走らなくて済むことも大きいです。

大規模修繕工事の際に、管理の見直しを行うことは、大規模修繕工事時そのものにも、大きな波及効果があるのです。

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