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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.135

■私の好きな言葉■ 
あきらめた先に後悔が待っている,あきらめない先に感動が待っている

こんにちは。

前回は、安いコンサルタントを雇ったこと
で、組合が400万円も損をした上に、
工事品質も下がる事例を挙げて、
コンサルタントを選ぶ時には、
金額の安さで選んではいけませんよ!
とお伝えしました。

当社には、全国から、コンサルティング
の依頼が来るのですが、その中には、
「コンサルタント選びのアドバイス」
のリクエストもあります。

遠方なので、コンサルタント選定会議に
出たり、実際の審査に立ち会うところ
まではできないため、一般論として回答
する場合は、
「最も料金の高いコンサルタントを選びなさい」
とお伝えしています。
(他の要素に関するアドバイスも、もちろん、しますけどね)

だって、コンサルタントは、
「本来、施主である組合がやるべき発注業務や工事の検査」
を外部のプロに委託する訳ですよね?

それを「料金の安さ」で選ぶのであれば、
組合側が自分たちを「安っぽく」考えて
いることになります。

結局、コンサルタント選びは、結婚相手を
選ぶのと同じで、
「自分のレベルにあった相手しか選べない」
のだと思います。


ただ、この趣旨は、
「料金の安さだけで選ばない」
「料金の安さに目を奪われない」
と言うことであって、そもそも、
コンサルタント料にも、一定の目安の
ようなものはあります。

その例をいくつか紹介しましょう。

まずは、国土交通省が出している
建築設計・工事監理業務の標準報酬

○業務報酬=直接人件費+経費+技術料+特別経費+消費税に相当する額

「直接人件費」とは、給与・賞与・諸手当
退職金等です。

「経費」は、その仕事に関する印刷代や
交通費などの直接経費もあれば、事務所
代やスタッフの人件費。

これをあらかじめ計算することは難しい
ので、直接人件費と同額とみなします。

「技術料」は、その業務に係る技術力や
創造力などで、直接人件費×(0~50%)。

「特別経費」は、特許使用料や遠方の
場合の出張費等。

つまり
○業務報酬=直接人件費×2+技術料+特別経費+消費税に相当する額
となり、直接人件費がいくらなのか?
が基礎となりますね。

この「直接人件費」は、その仕事に必要な
技術者の人件費×業務日数で算出できます。

ただ、人件費は、新人からベテランまで
異なりますから、モデルとして、Aから
Fランクまでの区分があり、最高位の
Aランクは、1級建築士18年以上、
2級建築士23年以上の経験及び大学
卒業後23年相当の能力がある者。

Eランクが、1級建築士3年以上、2級
建築士8年以上の経験及び大学卒業後
8年相当の能力がある者。

Fランクは、Eランクに満たない新人。

そして、直接人件費を計算する場合は、
Eランクを基準とすることになっており、
その単価は31,600円/日。

ちなみにAランクは、
その1.83倍の57,828円/日。
Fランクは、
その0.69倍の21,804円/日。

50戸程度までのマンションで、
第1回目の標準的な大規模修繕工事
コンサルタント業務は、延べで、
30~40日(240~320時間)
程度だと思います。

直接人件費が31,600円、
従事する日数が40日とすると、
合計で253万円(税別)。

技術料に関しては、新築に比べると
難易度は下がるため、仮に、10%
とすれば、税込みで約300万円。

建物規模が200戸ならば、
300万円×4~5=1200~1500万円。

ただ、実際は、単純増にはならないので、
1000万円前後でしょうか。

しかし、管理組合が相手だと、
夜や土日の会合や立会もあるので、
ここから割増しになるでしょう。

次に、工事費総額の%で見る方式。

40戸のマンションで、工事費が
4000~5000万円で、コンサル料が
300万円とすれば、工事費の7%前後。

200戸のマンションで工事費が2億円
だとすれば、5%前後。

戸建て住宅の建築家の報酬は、10%前後
だと言われますが、施主のきめ細かなリク
エストに答える負荷がかなり大きいこと
と比べると、前述の大規模修繕コンサル料
の対工事費比率は、それよりも低く、妥当
だと言えそうです。

人件費と言う面では、建築士一人当たりの
平均報酬は、46.9歳で、644万円
(平成28年度賃金構造基本統計調査)です。

この金額に対して、設計事務所の労働
分配率(簡単に言うと、自分の給与÷
粗利)を60%と仮定すると、一人当たり
1043万円/年の売上が必要です。

労働分配率の方程式はありませんが、
全業種で40%が適正水準と言われ、
労働集約型の設計事務所ならば、
60%は必要かと思います。

先ほどの、コンサルティング契約1件
当りの売り上げ300万円は、2年間
のプロジェクトになるため、年間で、
1043万円を売り上げるには、7件の
コンサルティングが必要です。

私の経験則では、コンサルタント一人
当りで、受け持てる件数は、大規模修繕
工事の適正な実施季節である春と秋とで
各3件程度。

従って、年間を通して、
7件程度のプロジェクトを担当すれば、
この水準となるので、やはり、1件当たり
のコンサルティング料が300万円は、
妥当な水準と言えます。

逆に言えば、この水準を大きく下回る
コンサルティング料金を提示する会社は
工事会社からバックマージンをもらうか、
楽な(手抜き)仕事で、コンサル件数を
増やすことで、収支を保っていると言えそうです。

また、
管理会社やマンション管理士事務所が
大規模修繕コンサルティングを手掛ける
場合であっても、業務項目が同じであれ
ば、この水準と同じだと考えて良いでしょう。

もちろん、
どの業界にも、競争がありますから、
料金を下げて受注し、生産性を上げて
収支のバランスを取ると言う手法もあります。

ただ、対企業のコンサルと異なり、
「価値観の異なる生活者の集団=管理組合」
相手に行うコンサルは、元々、
手離れの悪い、面倒が多い仕事(笑)

そういう仕事が好きで、熱意を持った
専門家が望ましいと言えます。

だからこそ、「コンサル料金」以外の価値
を見極めることが必要だと思う次第です。

最後に、コンサルタント料金を、1戸当り
の負担額で見たらどうなるでしょうか?

本来なら、
発注者である住民一人一人が、
建物状況確認、設計仕様書作成、
業者募集、入札、工事金額の比較や評価、
工事のチェック、保証の確認等
を行い、2年間のプロジェクトを実行すべきところを

今まで積み立ててきた修繕積立金を
使って、専門家に委託する…その金額が
40戸で300万円ならば、
=3.75万円/年×40戸×2年間

コンサルタント料金が、これより100万
円安く、200万円だとしたら、戸当りの
負担額は、2.5万円/年。

その差は1.25万円/年。
この差は、大きいでしょうか?小さいでしょうか?

何を重視して、コンサルタントを選ぶのか
そこを間違えないことが、大規模修繕工事
の成功の鍵だと思いますよ。

※お断り
上記の各試算は、わかりやすくするために
コンサルタント会社規模の大小、スタッフ
人数やその構成、営業経費、コンサル契約
の大小、他事業の売上規模等の違いは、
考慮に入れておりませんので、数値の検証
については、ご容赦願います。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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コメント
この記事へのコメント
心配性
おはようございます。
先生のブログは、同業者や管理会社、工事関係者などのみなさんも注目しているんでしょうね。今回はコンサルタント報酬のお話で、あまり安いところはダメ!(それ以外にもチェックする点あり)なのはわかりました。ただ、逆に「少し高めに設定したほうがいいかな?」と考えて、表裏両方いただく作戦もあるかもしれませんねぇ。報酬の高い~中間~安いではなく、内容の吟味が重要になってくると、ますますどちらにお願いしたらよいか、困りますねぇ。ブログで詳細に書けませんしね(笑)。
2018/07/17(Tue) 10:17 | URL | デュピュイ取る | 【編集
RE:心配性
デュピュイ取るさん

コメント、ありがとうございます。
こういう感想コメントもあるのではないかと思っていました(笑)
2018/07/17(Tue) 20:41 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
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