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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.133

■私の好きな言葉■ 
最も難しいことが最も人を成長させる

こんにちは。

昨年10月のマンション管理学校に、
愛知県内100戸クラスのマンションの
理事長が参加され、私の講義を聞かれました。

そのタイトルは、
「大規模修繕工事の不適切ビジネスの
実態と騙されない対処法」

大規模修繕工事を巡る談合やリベートの
横行についての話しです。

前年までは、
「大規模修繕工事の成功」
と言うタイトルで、この問題に触れていた
のですが、初めて、真正面からこの問題を
タイトルにしたので、かなりのインパクト
があり、満席+立ち見状態。

ご自分のマンションで、大規模修繕工事の
ために、管理会社と設計監理契約を結ん
で入札を行ったが、工事会社の選定や
出てきた価格を見ると、いささか腑に落ちない。

役員や修繕委員が熱心に活動してきて、
かなりの勉強もし、知恵もつけ、業者
とも是々非々で接してきたが、いよいよ
工事会社の決定と工事費を決める段に
来て、素人の限界を感じておられたようです。

しかも、新築以来の建物の問題もあり、
大規模修繕工事の際に、その問題も決着を
付けたいと言う意向。

ただ、建築・管理業者とのしがらみがなく
100%住民側の味方になってくれる
専門家が見つからないと困られていたようです。

今は、ネットでその人物の過去のことも
簡単に調べられますから、いくらHPに
きれいなことを書いても、ホントのところ
はどうなのかは、わかりますからね。

で、私の話を聞かれて、
「この人は、ホントに既存業界とのしがらみのない人」
と感じていただけたようで、現状の大規模
修繕工事の資料を持参され、相談。

拝見すると、もう、工事会社を決定する
最終段階。しかも、工事費は、かなり割高。

いかに勉強した修繕委員と言えども、
工事内容と価格の妥当性とを検証する
のは無理でしょうし、工事が始まって
しまえば、
「足場のあるうちに工事した方が良いです…」
と言う業者側の「殺し文句」(苦笑)
に対抗するのも、相当難しいです。

しかし、住民主役の良い大規模修繕工事に
したい!と言う理事長の熱いリクエスト
に応えて、工事見積書を預かり、
「妥当な工事費の水準はいくらなのか」
を査定し、アドバイス。

ここからの話は、少し複雑で、ちょっと
書けないのですが、決着地点まで飛んで
工事費は、理事長始め皆さんの努力の甲斐
があり、何と、1千万円下がりました。

当社が最初からコンサルティングをして
いれば、恐らく、そこから、更に大きく
下がったと思いますが、とにかく良かった…。

実は、そこまでは、無料のアドバイス。
下がった金額から、成功報酬を頂いている
訳でもありません。

当社では、
組合からのSOS相談について、基本は、
「最初の1時間が無料」
と決めてあるのですが、正義感の強い
性格ゆえなのか、問題が難しいほど
「前のめり」になってしまい、本来なら
報酬を頂かないと提供できないコンサル
ティングをついついやってしまうと言う
ケースはかなり多いです。(笑)

ただ、
「目に見えないコンサルティング」
と言う商品が垣間見えたと言う効果も
あり、結局、このマンションからは、
工事会社が決まった以降、工事終了時まで
と、1年点検の同行まで含めて、
「外部プロ修繕委員」
と言うコンサルティング契約を依頼され、

◎着工打合せ
◎毎週、現場で、監理者と施工者とで
行われる定例会議に、組合側代表として参加。
◎主要検査の立会。
◎月1回の修繕委員会への参加。
◎見積り時の工事数量が適切かどうかの再チェック。
◎実数清算工事や追加工事の妥当性のチェック。

を引き受けることになりました。

その話があったのは昨年末から今年にかけて。

工事が始まったのは3月で、終了は8月。

で、実際に、どんなことが起き、
「外部プロ修繕委員」
がどんな役割を果たしたか?は、現在進行
形なので、まだ、メルマガでは書けません
が、明日、明後日、そして7月14日の
MAKSセミナーにお越し頂いた方には
そっと、教えます。

ちなみに、
「外部プロ修繕委員」は、
レアケースで、基本は、大規模修繕工事
コンサルティングとして、建物調査、工事
仕様決定、入札、工事検査、竣工後のアフ
ター点検まで、一貫して引き受けておりま
すので、念のため。

【お知らせ】
2018年6~7月
愛知・岐阜・長野9会場で開催
1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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