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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.132

■私の好きな言葉■ 
素敵な言葉を使うほど,素敵な人になる

こんにちは。

先日、飛び込みで相談があり、
「間もなく、
大規模修繕工事の発注先と予算を総会で
決定する」と言うマンションの理事さん。

お持ちいただいた議案書を拝見すると、
責任施工方式で、下記の見積もりを取得したとのこと。

・管理会社
・A社=改修専門業者
・B社=改修専門業者
・C社=公共工事等中心の総合建設業者
・D社=新築中心の総合建設業者

見積金額を見ると、
C社やD社が高いのは自然なことですが
残り3社では、管理会社が一番安いので、
管理会社に発注します!と言う議案。

管理会社は、全国レベルの、いわゆる
「有名ブランド」です。

この会社が工事を請ける場合は、恐らく、
「改修専門会社」が下に入るだろう
と思ったら、案の定、地元でもよく聞く
E社です。(何度、当社コンサル案件
への入札の案内を出しても、一度も応じた
ことがない会社です(笑))

従って、
もし、何の仕掛けもなく入札したら、
改修専門会社のA社・B社・E社が、
上位で競合することになるでしょう。

仮に、E社を総合下請けとする会社が
いたら、その会社の管理費や利益が載り
ますから、他社よりは、10%以上高く
なるのが普通だと思います。

しかし、このマンションの場合は、
E社を下請けにする管理会社が一番安いのです。

そもそも、A社、B社は、管理会社が
紹介した会社です。

知識や関心が薄い管理組合だと、
このように、応札会社の一つである
管理会社に、他社の見積もり取得を頼む
ことが良くありますが、これ、ビジネスと
してはあり得ない状況ですよね?

例えれば、
注文住宅の見積もりを取る時に、
積水ハウスの住宅営業マンに頼んで、
大和ハウスやトヨタホームの見積もりを
取ってもらうようなものです。

でも、管理組合は、普段から管理会社を
自分たちの事務局だと思って、色々なこと
を頼んでいるので、その延長線で、このよ
うな珍事が普通に起きてしまいます。

実際には、この場面では、
管理会社のフロント担当者は、管理会社と
して臨んでいるのではなく、
「建設会社の営業マン」なのです。

当然、大規模修繕工事の受注ができれば
会社での人事評価も上がりますし、実際に
報酬に反映される管理会社もありますよ。

従って、どう転んでも管理会社が受注する
仕組みとなっているので、仮に、管理会社
の下請け会社が、E社でなくA社であって
も、やっぱり管理会社が一番安くなるでしょうね。

ただ、繰り返しますが、
相対的に安いけれど、金額は高い(苦笑)

しかも、この議案を見ると、予備費が
10%計上してあるのですが、その使途
についても、管理会社任せになりますし
工事の検査も管理会社の自主検査のみです。

ちなみに、この類の話を書く時にいつも
同じ「お断り」を入れていますが、
管理会社が「悪徳」だと言いたいのでは
ありません。

管理組合が管理会社を信頼しきって、
市場価格より、かなり高くても良いと
思うならば、それも、管理組合の選択でしょう。

また、管理会社も、こんな風に儲けること
が、建設工事の習慣だと考えるなら、それ
が会社の方針なのでしょう。

ただ、今回のような総会議案を見ると、
もっと、啓蒙活動を行わなければ!と
強く思う次第です。

管理会社のフロント担当者は
「ある時は管理組合の頼りになる事務局」
「ある時は、会社の営業マン」
をお忘れなく!

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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