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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、自宅マンションの定期総会でした。

32戸、築25年目のマンションです。

管理の適正化は築4年目くらいに実行。

第1回目の大規模修繕工事は、2400万円で実施。
急だったスロープを緩やかにしたり、指紋認証オートロックを導入したりと、いくつものグレードアップ工事も、この予算で実施しています。

また、以前は、100万円をこえる携帯基地局収入もあったので、管理費・修繕積立金は他の同規模マンションより、かなり低いのに、組合財政は超リッチな超優良マンションでした。

ただ、携帯基地局は、出力の改善等の技術革新があれば、撤去されるかも…と言う可能性もあったので、10年間の契約期間終了時には、更新されないと言う前提で、長期修繕計画を作成しました。

ところが、10年経たないで、一部撤去の連絡。
結果、30万円程度の収入に下がってしまいました。

そこで、4年前、再度、管理適正化を実行。
1回目の手探りの適正化時代は、マンション管理士の資格取得前で、普通の役員が素人同然での交渉をした訳でしたが(笑)、経験を重ねた分、プロの仕事になりますから、「品質が上がり、コストは年間で40万円低減」の実力発揮(笑)。

修繕積立金は微増でOKとなりました。

ところが、更に、携帯基地局は、税金がかかるようにもなり、過去の未納分が、収入100万円時代の期間にかかっていたため、遅延金も含めて、200万円以上の臨時支出(税負担)となり、毎年の収入も、税金分だけ減りました

ただ、税金申告は税務署に掛け合い、経費をしっかり計上し、申告も税理士を頼らず、毎年、理事長が申告できる仕組みを作りました。自分のマンションなので、当時、私がいわゆる「税理士の仕事」をやっても、違反にならないことを確認してありますからね(笑)

もちろん、収入が減ったのは間違いなく、工事費の値上がりも予測されたので、再度、長期修繕計画を修正し、再び、修繕積立金の微増。

ただ、名鉄の駅から徒歩5分で、管理費と修繕積立金とを足しても、2万円以下ですから、中古マンショとして売り出されても、すぐに買い手がつく、人気のマンション(笑)。

また、管理会社から提案される修繕工事は、私が査定するか、もっと安くできる工事会社を紹介して、初めて承認されますので、支出も筋肉質です。

これら一連の仕事は「組合顧問」として引き受けており、理事会にも参加していますが、自分のマンションなので、無償奉仕です。

総会で、事業報告が行われると、私のやった仕事も紹介されるのですが、その内容が専門性が高く、組合メリットが大きいので、何度も、「私に報酬を支払うべき」との意見が出されているのですが、毎回、固辞しています。

理由は、コンサルティングを提供する都度、「自己のための取引」じゃないと言う手続きを踏まねばならないので、面倒だから。(笑)

恐らく、今後、報酬を設定するのは、大規模修繕工事コンサルティングくらいだと思います。

で、話は戻って、昨夜の定期総会。

参加者は、役員4名+組合員3名+私1人。
7/32で、わずか22%。年々減少しています。

普段から「組合活動に関心を持たないと、ダメですよ!」と言っている私が住むマンションなのに…(苦笑)

もう、何年も、理事会に参加しているので、各期の理事会で、私の仕事を目の前で見ている人が増えると、総会の議案も決算も予算も、管理会社任じゃないし、100%住民側の立場で作成されているから安心だと思う人も増えていることが要因のようです。

うーん、信頼してもらい、嬉しいのですが、年一度は、総会で住民同士のコミュニケーションをはかることも大切ですから、来年は、参加率を上げる工夫をしたいと思います。

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