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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.129

■私の好きな言葉■ 
「何をするか」より、「何のためにするか」にこだわる

こんにちは。

愛知県内、築13年目、
34戸のマンションの話です。

2012年に、住民から催促され、
管理会社が作成した長期修繕計画。

これによると、
第1回目の大規模修繕工事を
2017年に実施し、2885万円と想定。
 
当時の想定で、戸当り85万円は、
一般的な金額でしょうが、修繕積立金
が足りないと言う予測。

従って、資金が足りるように、
修繕積立金を値上げすることが提案
される訳ですが、多くのマンションは
段階的な値上げ案を採用します。

しかし、このマンションは、
一気に2倍の値上げを選択しました。

その理由は、第2回目の大規模修繕
工事も12年周期で、設備の修繕も
増えるので、それに備え、十分余裕
を持った資金となるよう、住民側の
判断で選択したものでした。

そして今回、当社に、
大規模修繕工事コンサルティングの
依頼があり、初めて建物を見た時には
「このマンションは、
大規模修繕工事費がかかりそうだ」
と言うのが最初の印象。

一方、管理会社が提示した
2885万円と言う金額は、
恐らく、ベランダや廊下階段などは、
部分補修しかやらない等の最低限の
修繕工事の場合なのかな?と思っていました。

しかし実際に建物調査を行い、
防水工事の仕様を決めたり、
シーリングの打ち替え箇所の数量を
拾い出して、概算予算を立てたところ、
「最低限の工事(当社では、エコノミー案と呼びます)」
にとどめても、3850万円程度=
113万円/戸はかかりそうとの
試算が出ました。

当社が、これまで行ってきた
大規模修繕工事コンサルティングで
この規模のマンションであれば、
エコノミー案なら、概算予算の段階で
100万円/戸は楽々下回ります。

しかし、それが通じない。

理由は、いくつもありました。

まず、34戸の規模でも、二棟に
分かれ、足場も外壁補修も割高になります。

縦長ではなく、横長の作りで、
しかも、ルーフバルコニーが
多用してあり、防水工事が歩行用仕様
となる屋上面積が広い。

建物の下をくぐるピロティタイプの
車路があり、建物の規模としては、
34戸ではなく、38戸分とみるべき。

共用廊下の手すり壁も横長ですし
階段も2カ所あります。

前面道路から、玄関までの通路脇や、
駐輪場を隠すコンクリート壁、中庭の
壁など、吹き付け塗装の壁が、建物
以外でも、相当あります。

これ、居住者にとっては、
「ゆとりのあるマンション」
と言えるので、そもそも、
このマンションの「価値」です。

立地も駅から徒歩数分なので、
魅力あるマンションです。

ところが、大規模修繕工事では
お金がかかるマンションになる訳です。

では、管理会社は、何を根拠に、
2885万円と算出したのか?

これ、資料を探したら、
その根拠となる明細表がありました。

ただ、各工事の数量まではない。

例えば、仮設足場工事費は、当社算定
の半額以下。塗装工事も、相当低い。

恐らく、現地を全く見ないで、単に、
戸数×85万円ありきで総額を決め、
それに合うように、仮設足場、塗装、
防水工事等を割り振ったのでしょう。

そもそも。今後30年間の工事費を
想定するのだから、図面を見て、概算
で工事金額を出せと言われれば、
できないことはありません。

ただし、現地を見ないとわからない
ことも沢山あります。

例えば、打継や誘発目地。
ここに敷設してあるシーリングの
打ち替え数量は、図面には。まず記載
されていません。

ベランダのサッシ廻りのシーリンも
どのような納まりなのか、記載はないですね。

中には、竣工図と現地が異なるなんて
言うケースもあります。

新築時の長期修繕計画は、
「将来は、修繕積立金を値上することになっていますよ!」
と言う説明資料ですが、逆に言えば、
「販売当初の修繕積立金が安く設定してあっても問題がない」
と言う「販売のための資料」でもあります。

今回は、住民側が、将来余裕がある資金
状態にしたいと言う意図で、修繕積立金
の大幅値上げを実行していたので、結果的
には、第1回目の大規模修繕工事の資金は
足りそうです。

正に、無意識の「ファインプレー」!

とにかく、
住民のための適切な長期修繕計画、
適切な資金計画を立てるためには、
ディベロッパーや管理会社とは別の、
専門家に建物を見てもらった上で、
作成してもらう事がお勧めです。

ただし、専門家であっても、業界寄りの
考えをする人と住民寄りの考えをする人
に分かれますから、今度は、専門家選び
も重要なポイント!

当社のセミナーでは、どんな専門家を
選ぶと良いのか?もお伝えしています。

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コメント
この記事へのコメント
新築当時にはなかった?
築13年目のマンションの話。
2012年に管理会社が作成した長期修繕計画。
という事は、築7年目くらいに作成したと読めますが、催促されて~とありますので、新築当時にはなかったと言う事でしょうか?
2018/05/27(Sun) 21:59 | URL | デュピュイ取る | 【編集
RE:新築当時にはなかった?
当方に見せてもらったのは、築7年目の長期修繕計画だけでした。新築当時にもあったのだろうと思いますが、内容は不明ですね。
2018/05/28(Mon) 06:26 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
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