FC2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.116

■私の好きな言葉■ 
困難だらけの道は、気づきと学びだらけ

こんにちは。

この春も
数棟の大規模修繕工事コンサルティング
案件の実際の工事が始まります。

どれも、当社のMACM方式
(マンション管理相談センター認証コンストラクションマネジメント方式)
で、公正・公平な入札を経て、
元々管理会社が提示していた工事価格と
比較して、価格は低くなりました。

工事が始まると、毎週の定例会議と、
工程ごとの検査もコンサルタントの仕事です

「安かろう悪かろう」はNGで、
「より良いモノをより安く」
が目標ですから、この検査は重要です。

工事検査は、一般的には、
・塗装など専門職の自主検査
・元請け工事会社の自主検査
・コンサルタントの第3者検査
この時、メーカーの検査も実施
・施主検査
と続きます。

施主検査は、仕上がり(美観)の検査
となりますから、技術的な品質検査は、
コンサルタント検査までで終了します。

大規模修繕工事の検査は、
法律で決まっているものはありません
から、各建設会社やコンサルタントによっ
て、異なります。

一部は、メーカーが保証を出すために、
工程や材料の使用量などを決めている
ものもありますが、製品保証なので、
現場で決められた手順、決められた材料
が使われているという前提のもとでの
保証です。

現場では、サンプル検査と全数検査が
ありますが、これも、コンサルタント
により異なります。

例えば、
ベランダの塗装や防水・シーリングの検査
では、当社の場合は、全数、立ち入り検査
を行いますが、工事会社に聞くとサンプル
検査で済ますコンサルタントもいるとのこと。

当社が、何度も警鐘を鳴らしている不適切
コンサルタントの場合は、そもそも、工事
事業者と癒着しているので、検査も甘いと
指摘されています。

ただ、
検査を強化すれば、品質は良くなるのか?
と言えば、100%ではありませんね。

それは、施工の全数をその工程まで含めて
じっと見ていることはできないからです。

各職人さんが、仕事をしている時は、
その場に一人と言うケースも少なくありません。

結局、その人の「腕」やモチベーション
により品質も影響を受ける訳です。

では、そのモチベーションをどう高めるか?

それは、普段から元請け会社が、どんな
指導をしているか?が大きいと思います。

従って、今まで、入札に参加いただいた
工事会社は、すべて事務所を訪問調査し
トップの面談や職場の雰囲気を確かめています。

また、工事の始まる前に、各専門職の職長
クラスを全員集めての事前ミ―ティングを行います。

名付けて、
「住民のしあわせデザインプロジェクトキックオフミーティング」


「工事着工前打ち合わせ会議」ではありません。(笑)

まず、私の講義が45分。
その内容は、以下の通り。
1、コンサルタント紹介
2、マンション管理組合の宿命
3、大規模修繕工事ビジネスの「闇」
4、良い工事にするための条件
5、何のために仕事をする?
6、次につなげるための二つのお願い

ほぼ、
大規模修繕工事コンサルタント界の「松岡修造」バリの熱量です(笑)

この後、工程の打ち合わせ等の実務的な
打合せに入り、終了します。

当方の講義については、アンケートで、
評価や感想を聞きます。

当方の想いが伝わったかどうか?
を毎回確認し、次のキックオフミーティングに生かすためです。

昨日、実施したキックオフミーティングで
は、次のような参加者アンケートコメントをいただきました。

「普段からお客様に喜ばれる仕事が
したいとは思っていますが、そのお客様
とは、元請に対しての意味でした。
今回、対象を住民様にまで広げる発想が
新鮮でした。」

こう言うコメント見ると、当方の想いが
伝わって良かったと思います。

アンケートの最後は、
住民への一言メッセージを書いてもらいました。

◎現場管理者
自分、作業員の全員でしっかりあいさつをします。

◎営業
当社に施工をお願いして良かった
と言っていただけるよう工事を進めたいと思っています。
コミュニケーションを大事にしていき
たいと思いますのでよろしくお願いいたします。

◎塗装
作業員一同、安全かつ適正に工事を進めて
いきたいと思います。よろしくお願いします。

◎安全品質管理
仮設工事を担当させていただきます。
居住者様の安全を守りつつ住民様の目
から見て安全な作業で進めたいと思い
ますのでよろしくお願いします。

◎床長尺シート工事
床の長尺シート工事を手抜きのないように仕上げます。

◎シーリング工事
工事に関しては自分のこと(物)と思い
全力で取り組まさせていただきます。
よろしくお願いします。

◎交通誘導警備業務
工事車両・作業員と居住者様との接触事故
がないよう安全に誘導します。
よろしくお願いします。

◎下地補修
皆さんの安全を確保するため、一所懸命
作業させていただきます。
よろしくお願いいたします。

◎美装
安全を第一に考え、いいものを仕上げていきたい。

このメッセージは、現場の掲示板に貼ります。

これを見て、いつも、この時の気持ちを
思い出して、仕事をしていただきたいと願います。

「良い工事は、
職人さんの手元で生まれる。」

それを実現させるために、コンサルタント
として、何ができるか?

それは、
工事後の検査が厳しいかどうかの前に、
コンサルタントの「想いの熱量」を
伝え、工事を行うチーム全体のモチベー
ションを高めるところから始まるのだと思います。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    
□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ3890日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

コメント
この記事へのコメント
コメントを投稿
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
この記事へのトラックバック