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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.89

■私の好きな言葉■ 
背中の大きな荷物は、「翼」だよ。

、こんにちは。

最近、3件連続して漏水調査をしました。

即座に、原因が特定できたものもあれば、
調査に工事を伴うため、調査計画書を作成
すべきと判断したものもあります。

当社は、これまでのマンションの建物調査
や工事検査の経験を通じて、建物のどこが
弱いのか、見当をつけることができます。

そのノウハウを活かして、漏水調査も出来
ると言う訳です。

過去には、管理会社が調査をして、原因を
特定し、補修したのに、一年経たずに再び
漏水したと言うケースで、依頼があったこ
ともあります。

その時の管理会社の説明は、
「漏水の原因特定は、難しい」
「これ以上、お金をかけてやるなら、
少し早いが、大規模修繕工事で、全面的な
防水工事をやった方が良い」

この時、火災保険で「漏水調査費用」が
適用され、組合に支払われていたのですが
実際には、管理組合ではなく、管理会社に
直接振り込まれていて、それが、実際の漏
水調査費用よりも多く、管理会社の利益に
なっていたことも当社の調査判明し、組合
が管理会社を問いただしました。

この時の管理会社の説明は、
「漏水調査は、原因の特定が難しく、再度
漏水することもあるので、保険金の余剰金
は、管理会社にプールしておいた。」

しかし、これ、先ほどの
「これ以上、お金をかけてやるなら、
少し早いが、大規模修繕工事で、全面的な
防水工事をやった方が良い」
と言う進言と矛盾します。

この時には、既に、このマンションは、
管理会社に大規模修繕工事コンサルティ
グを、管理会社のグループ会社に工事を
それぞれ内定していたのですが、結局、
それを白紙にして、当社にコンサルティン
グが依頼されました。

その後、MACM方式で入札を行ったら、
管理会社のグループ会社の見積り価格よ
り、1300万円(28%)も安くできた
と言う結末。

今回は、そのカラクリの話ではなく、漏水
調査の話。

この管理会社の言うように、漏水調査の
原因究明は、かなり難しいです。

一度、「これだ!」と見つけて、対処して
も、実は、それ以外にも原因があったと言
う例は、いくらでもあります。

従って、一つの原因を見つけても、それで
安心しないこと。

水道(みずみち)は、どこにできているの
か、外からでは、なかなかわかりません。

雨による漏水の調査については、漏水した
時の状態を再現する事なのですが、実際に
その時の風や雨を再現することは、難しいのです。

散水調査をやっても、漏水が再現できず
その場で考え込んだこともあります。

だから、漏水調査では、迂闊に、
「これで判明しました。」
「漏水は直りました」と言えません。

それは、言い訳を残しておくと言う意味で
はなく、漏水調査は、一つずつ原因をつ
ぶしていく繰り返しであることを、わかり
やすく説明して、理解を得ておくべきだと
言うことです。

今まで、当社で手に負えないほど、複雑な
漏水はありませんでしたが、赤外線検査等
更に高度な調査方法もあります。

また、火災保険についている漏水調査費用
特約の適用においては、保険が出るのは
あくまで「調査費用」。

多くの場合、調査と補修とを同時に行うの
で、計画書や見積書の書き方を間違えると
保険金が減額されたり、もらえないことも
あります。

また、保険がもらえるからと言って、その
費用がノーチェックで、高いまま発注するのもNG。

保険の漏水調査費用は、多くが、年間
100万円が限度なので、複数回発生し、
保険を適用しようと思った時には、限度
オーバーで、保険金が出ないケースもあり得ます。

よって、漏水調査で求められるのは、
・原因究明の技術
・説明スキル
・火災保険の知識
の三つなんですね。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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