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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.85

■私の好きな言葉■ 
「何を言うのか?ではなく、何を想って言うのか?を相手は見ている」

こんにちは。

築12年目に、管理会社から大規模修
繕工事と大幅な修繕積立金の値上げ
提案があった名古屋市内の約40戸
のマンション。

今から3年前の話です。

当方に相談があり、建物調査をしたら
かなり良い状態で、3年程度は延ばせ
ると判定し、その間に、管理適正化、
電気代削減、火災保険の見直しと進め
て、管理費会計で年間300万円の
コストダウンに成功しました。

このコスト削減は、ずっと続くので
その分を修繕積立金にシフトできます。

それを反映した長期修繕計画を作成
したら、管理会社の提案していた値上
げ額を半分に抑えることができました。

しかも、この時の改革は、削減ありき
ではなく、
「管理適正化プログラム」
に添って進めたので、コストは大幅に
下がりましたが、管理品質は逆に向上
し、毎年、全組合員に対して行ってい
る管理業務に対する評価アンケート
でも、良いスコアを維持しています。

建物に関しては、当初想定した
「3年延期説」
の検証を行うべく、2年半を迎えた
昨年秋に、以前の調査で見つけた劣化
箇所の定点観察を中心に、改めて調査を実施。

結果、3年目(今年)の工事実施は、
まだ不要で、更に1年の延期が可能と
判断しました。

今年の秋に、再び、建物調査(定点
観察)を行い、そろそろ…となれば
築16年目の大規模修繕工事となります。

もちろん、まだ大丈夫となれば、
更に1年延ばします。

この調査は、顧問業務の一環として行
うので、料金は新たに発生しませんが
大規模修繕工事実施となる場合に備
えて、修繕積立金会計では、「大規模
修繕コンサルティング費」を計上。

一般的な
「大規模修繕工事12年周期説」
をかなり超える年数ですから、普通は
住民の皆さんに不安感が出るところ
ですが、ここまで準備をすれば、
適切な時期に工事がなされるはずだ
と、安心していただけます。

しかも、組合財政が改善されているの
で、予算不足のために、
「やりたいけれど、できない工事」
が生じる配もありません。

つまり、
「適切な時期に適切な工事」
ができると言う訳ですね。

(お知らせ)
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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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