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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.82

■私の好きな言葉■ 
「目指しているもので、今が変わる」

こんにちは。

最初に、
先日の金山での大規模修繕・管理改善セミ
ナーにも、15名の参加を頂き、感謝申し
上げます。

また、先週の岐阜セミナーに引続き、講演
後はm沢山の個別相談と、更には、各マン
ションでの勉強会の予約も。

7月の週末の予定も、各マンションからの
依頼で、ほとんど埋まって来ました。

さて、先回に引続き、
機械式駐車場問題解決6つのパターン
その2をお伝えします。
機械式駐車場

今回は、解決への3つのステップ。

大きく分けると、
存続させるための3つのステップと
撤去・平面化のための3つのステップ
があります。

まず、両者に共通するのが、
「機械式駐車場にかかるお金の把握」

1、機械式駐車場の修繕費
(長期修繕計画)
2、機械式駐車場の撤去費用

に加えて、2種類の維持費の計算も必要です。

仮に、機械式駐車場を撤去すれば、それ以
降の長期修繕計画は、修繕費が不要になる
だけでなく、維持費も不要。

つまり、
修繕積立金会計だけの発想ではだめで
管理費会計上の把握も必要ですし、
建替え時までの計画では不十分で、
少なくとも、建替え時期+10~15年
くらいの計画を立てることが必要です。

次のステップは、
「存続」の場合は、存続するために必要な
お金の手当てをどうするか?

修繕積立金を上げるのか?
一時金を拠出するのか?
駐車場の使用料を上げるのか?
など、いくつかの方法が考えられます。

ただし、お金の話は、機械式駐車場のみの
数値では、ダメで、マンション全体の長期
修繕計画の中で、把握する必要があります。

なぜなら、

仮に、機械式駐車場存続のための修繕積立
金の値上げは、少額でいいね!

となっても、そもそも、他の修繕費用を
賄うために、多額の値上げが必要な場合は
機械式駐車場があるがゆえの負担の上乗
せ余力がないと言うこともありえるからです。

一方、撤去のための第2ステップは、
機械式駐車場撤去により、溢れた車の駐車
場の手当てをどうするか?

これは、相当悩ましいです。

住民に聞けば、最初に、
「組合が敷地外で、一括借り上げするのが
当然!」と言う意見が出るでしょう。

しかし、実際に、マンションの近くで、
必要な広さの敷地が見つかる可能性は、
極めて低い。

それより先に、
誰が敷地内に残り、誰が出るのか?
の決定方法を決めてくれないと、賛成は
できない!などと言う意見も出そうですよね。

これは、「機械式駐車場はお荷物で、
できれば撤去したい」と検討し始めた途端
に出てきて、そこで、頓挫してしまう組合
の共通の悩みでしょう。

私が手掛けた機械式駐車場問題の解決で
も、ここに最も時間がかかりました。

しかし、これも、
「このやり方で進めましょう」と言う
ノウハウがあります。

第3のステップは、
「存続」の場合も、「撤去」の場合も、
それぞれ、賛成派と反対派が出ます。

解決する当事者意識のある人たちと、
解決してくれと責める人たちの意識の
ずれがあります。

例えば、
撤去は賛成だが、自分の駐車場は、
敷地内でなければ困る!
と言う人がいたらどうしましょう?

住民同士の意見の対立が起きると、
感情的なしこりを残したくないので、
そこで検討が止まる…実は、私の元に来た
相談も、そう言うケースが多いのです。

そこから、総意をまとめるのが、最終ステップです。

いかがでしょうか?

今回は、「3つのステップ」と書きました
が、実際には、その各ステップについて、
更に細かなステップがあり、全部で15の
ステップがあります。

それについては、7月9日のセミナーで、
具体例を示しながら、お話ししたいと思います。

このセミナーには、実際に、機械式駐車問
題を解決した当時の理事長にゲストに来
ていただきます。

このマンションでは、長い間、総会のたび
に、「機械式駐車場をどうしよう?」と
意見が飛び交うものの、毎年、先送り状態
だったものを約2年かけて撤去・平面化。

その物語を語っていただきます。

機械式駐車場のあるマンションに住む方
は、きっと役立つと思います。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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