アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、一宮市の16戸マンションで、管理委託契約の入札プレゼンでした。

このマンションは、以前、コスト削減のために、総合管理から事務管理と設備管理を分離。
これは住民だけの力で実施。

ところが、その際に、委託業務の仕様に関して、十分なチェックができておらず、エアポケットができていました。

具体的には、事務管理を行う会社は、建物や設備には関わらない。
設備維持を行う会社は、事務管理を行う会社には、何の情報提供もしない。
自分が点検している設備以外は、無関係。例えば、自動ドアやインターホンが壊れても、対応しません。点検している設備は、故障したら直しましょうと組合には言うけれど、予防法全的な考えはなし。

つまり、住民から、「(保守契約のない)自動ドアの調子がおかしい」と言われたら、事務管理を行う会社に言っても、設備管理を行う会社に言っても、「それは当社に言われても、対応しません」

コスト削減に気を取られ過ぎて、こんなに理事長や理事会に負荷がかかるとは、想像していなかったと言う訳です。

この状況に困り、当社に相談があって、現行の管理委託契約の分析、業務のモニタリング、最適な仕様の作成…と進めて、組合の要望は、「管理会社による総合管理に戻すこと」

そこで、管理会社の選定に入る訳ですが、ここまでコストが下がっていると、「価格が高くても、良い会社を選ぶ」と言う感覚はなく、「現行の管理委託費から、値上げせず、総合管理会社に変えたい」

相当、難しいリクエストです。

そこで、完全なる公開入札は行わず、従来の他のマンションでの管理委託費入札の実績を見て、このマンションの管理委託契仕様で、組合の望むコストに追随できそうな4社による指名入札としました。

指名入札と普通の競争入札との違いは、VE交渉。
競争原理を働かせるのではなく、委託業務項目ごとに、仕様とコストのすり合わせを行い、目標価格を定めて行く方法です。

結果、1社は辞退となりましたが、残り3社は、頑張ってくれました。

そして、プレゼン審査。

その結果は、審査員の全員一致で、1社に決まりました。
最安値ではない会社に決まったと言うところが、重要なポイントです。

つまり、「コスト重視」の組合意向を尊重したコンサルを進めながらも、最後は、品質重視となる結論を導くことができた訳です。

私たちのコンサルが、「コスト削減屋」発想ではなく、「管理の適正化」だと言う使命感に添った結果になり、うれしく思います。

【ブログ3631日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

コメント
この記事へのコメント
資格
こんばんは。通常総会のシーズンですね。当マンションでは、10%ほどの区分所有者が売り出し中です。総会に向けて、議案書の配布、総会への出席または、議決権行使書や委任状の提出といった参加方法もあります。
一方、区分所有者の変更があった場合は速やかに変更届を管理組合に出す決まりになっています。
区分所有者の変更のタイミングで、総会の参加資格などが微妙です。
総会の開会時が基準となりそうです。管理組合としては、変更届を受理した時点が、変更を把握した時期となりそうです。
事前に議案書を送り、議決権行使書や委任状が出ていても、総会開会前に変更届が出れば、旧区分所有者の行為は無効となり、新区分所有者の行動が優先となりそうです。
ただ、総会前に変更があったにもかかわらず、変更届の提出が遅れ、総会が終了してしまった場合は、そのまま総会は有効ですよね。
2017/06/10(Sat) 23:50 | URL | デュピュイ取る | 【編集
コメントを投稿
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
この記事へのトラックバック