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昨日、
「理事会(理事長)の判断で、大規模修繕工事コンサルティング(設計監理)契約を結ぶ寸前で、当社に相談があった話」
を書きました。

その際「表見代理」という単語を使ったところ、読者の「デュピュイ取る」さんから、次のコメントをいただきました。

日本大百科全書(ニッポニカ)の解説
【表見代理】が分からなかったので、検索してみました。

代理権がないのに代理行為をしても、本人に対して効力を生じない(無権代理として無効)。しかし外観上代理権があるかのごとくみえるときには、その外観を信じた相手方を保護する必要がある。そこで民法は、このような場合を表見代理として、本人に効力を及ぼすこととした。表見代理には三つの場合がある。一つは、代理権を授与した旨を表示した場合(民法109条)で、たとえば、自分の名前を使って取引することを許した場合などがその例である。他は、代理人が権限外の行為をした場合(同法110条)で、たとえば、10万円の取引の代理権を与えたのに50万円の取引をするなどがその例。最後は、代理権の消滅後に代理行為をした場合(同法112条)で、たとえば、代理人が任期満了後に取引をするなどがその例。これらの場合、相手方が代理人に代理権ありと信じ、そこに正当な理由があれば(善意・無過失)、代理権があったと同様の効果が生じる。



法学部出身なので、「表見代理」という言葉に抵抗感がないので、ついつい使ってしまい、失礼しました。

で、理事長の表見代理以外にも、組合で起こり得るのが、管理員の表見代理。

顧問先のマンションで、つい最近、起きたこと。

(起きた事象)
子供のいたずらで、玄関脇のタイルが1枚、はがれた。
親が弁償する話になった。
ところが、修理業者が来て、見た際に、「ついでにやるので、無償で良いよ」と言った。
立ち会った管理員が、「それでお願いします」と回答した。

さて、これ、どうでしょう?

管理員さんは、業者の方とのやり取りで、
組合の代表として「お願いします」と返事をする立場にはありません。
(個別案件で、組合から「こう回答して下さい」と言う指示がある場合を除く。)

管理員さんは、まだ新人1か月目で、初めての管理員の仕事ですが、意欲もある方なので、「無償だから、組合にとっていいことなので問題ない」と思われたのだろうと思いますが、工事には必ず、仕様(品質)や保証の問題が付いて回りますので、慎重な判断が必要です。

業者の方は、管理員さんがイエスと言えば、それがマンションの意思表示と受け止める可能性もあります。

これが、「表見代理」(厳密な法律論の話ではないので、突っ込まないでくださいね)

「管理員さんが判断できること」と
「判断を管理会社や管理組合に聞くこと」の
「考え方の整理」を理解していただくよう、管理会社に、管理員さんを教育してもらうよう依頼しました。

もちろん、現場での判断も大切で、管理員さんが、委縮して、味気ない対応になるのは望みませんし、管理員さんの創意工夫もありがたいので、そこは、十分に留意しての指導をお願いしました。

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(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



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