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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

長期修繕計画を作成したら、将来、最大9800万円の赤字になると言う試算結果が出て、積立金を段階的に今の4~5倍に値上げしなければならないマンションの話です。

劇的な改善の第1歩は、管理コストの見直し。

MK式の管理改善プログラムで、管理品質を適正化して、約270万円のコスト削減。

その際、組合財政の危機をわかりながら、有効なアドバイスをしてこなかった現行管理会社への批判も強かったのですが、入札を待っていると、その分だけ、財政改善が遅れます。
管理会社も、その反省も踏まえて、コストダウンに協力してもらい、新管理委託契約の元での、コンサルによるモニタリング強化を約束して、現行管理会社で早々に新管理委託契約の実施となりました。

次は、大規模修繕工事。
MACM方式で実施することとし、管理会社想定値より、1千5百万円のコストダウン。

電気料金の削減は、年間70万円。
既に5年以上前に不要となっていた電波障害施設の撤去で年間9万円。

ただし、この二つは、資金が少ない中での投資工事になります。

ここで、組合員からの質問。
「お金がないのだから、投資工事は、先に延ばしては?」

たしかに、目下の資金が少ないのですが、この投資工事は、30年と言う長期スパンで見ると、組合に多大な収入をもたらすので、先延ばしするより、借金をしてでも、すぐに行った方が、良い工事です。

そこで、今すぐやった場合と、5年後に実施した場合の比較表を作成したところ、やはり、今すぐ実施した方が、将来の積立金の値上げを抑えることができる。

結果、従来の修繕積立金を4~5倍値上げが必要と言われていたのを、2.5倍程度の値上げで、行ける!と言う結果になりました。

とは言え、住民にとっては、大幅な値上げになるわけですから、いきなり総会議案にすることはNGです。

まずは、住民説明会を開催し、理解を得ることにしました。

今回のスピード感は、過去最高。
ここまで来たのは、危機感を持った住民の皆さんの努力のたまものです。

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