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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.78

■私の好きな言葉■ 
苦境に挑む姿が、他人を育てる

こんにちは。

30戸の顧問先マンションで、
知らぬ間に大規模修繕工事の2年目
アフター点検が行われていたと言う
出来ごとがありました。

このマンションは、当社の管理適正化
コンサルティングを受け、管理会社が
変更になり、また、長年の懸案事項だ
った機械式駐車場の撤去を行い、組合
財政が大きく改善。

結果、修繕積立金の値上げを大幅に
抑えることができ、現在は、顧問契約
に移行しているのですが、大規模修繕
工事は、3年前に、終わっており、私
はノータッチです。

ただし、以前の管理会社の管理が、非常に
杜撰で、3年前に行った大規模修繕工事の
資料の保管も、良い加減な状態であること
は、早々に指摘。

工事写真があっても、見積り書がないので
実際に、どの部位をどのように工事したの
か不明だとか…。

アフター点検については、「行う」と書い
てあるだけで、いつ行うとは、書いていな
いとか…。

組合にヒアリングすると、当時、修繕委員
会があり、管理会社の紹介の建築士が、
設計監理を委託されていました。

建築士の仕事には、竣工図書のチェックも
入っていますから、まずは、修繕委員を通
じて、この建築士に連絡し、工事の見積り
条件で、アフター点検をどうしたのか?
聞いてもらいました。

ところが、「わかった」
と言うだけで、回答が来ない。

仕方なく、直接、施工会社に連絡すると
「アフター点検は毎年やります」
「昨年は2年目点検もやりました」
「今年もやります」
との返事。

ところが、新管理会社も、役員も、そんな
連絡は来ていない。

で、わかったのは、
1年目は、住民アンケートを取り、
住民や管理会社立ち合いで、点検を実施す
るが、2年目以降は、施工会社が、自主的
にやるだけ。

2年目点検の時に管理していた旧の管理
会社に、その結果を伝え、手直し工事も
したとのことでしたが、組合には連絡は入
っていません。

そもそも、施工会社との契約書や見積り条
件にも、竣工図書にも、アフター点検に関
して具体的な記述がないのですから、いわ
ゆる「後の祭り」状態でした。

しかし、それでは、組合が困ります。

ただ、施工会社側に問い合わせした初期の
段階では、「毎年アフター点検を行う」
と言う返事はもらっていたので、それを
正式な通知文書で組合に提出してもらう
よう交渉し、本件発覚後、3か月程度かけ
て、ようやく会社の押印のある文書が届き
ました。

ところが、この文書が、難解(苦笑)

A4サイズ1枚に、途中で文書が途切れる
ことのない長文で、専門用語の羅列。

文書が得意でない技術者が、一気に書き上
げた感じです。

組合としては、保証工事の内容と保証年限
がすぐにわかる文書が欲しいので、こちら
から「こんな感じの文書で」とリクエストしました。

そして、
保証年数・保証期限日・保証工事個所
が一表になった文書を提出いただくこと
ができて、ようやく安心。

今後は、毎年の総会資料に、この表を付け
て、新役員の人が、自分の期中に、アフタ
ー点検があるのかどうかが分かる仕組み
にしました。

大規模修繕工事の最中は、組合員の関心も
高まりますが、終了後、段々と薄れます。

工事会社も、担当者が忙しかったり、異動
したり、あるいは退職したりして、点検
を忘れることもあるかもしれません。

管理会社もしかりです。

当社の場合は、大規模修繕工事コンサルテ
ィングの後、今度は組合運営のアドバイス
や管理会社の日常修繕工事提案のチェッ
ク等を期待され、組合顧問を依頼されるの
が通例のため、大規模修繕アフター点検の
実施、その際の手直し工事の交渉、そして
手直し工事完了確認まで行いますから、
今回のようなことは生じません。

しかし、そう言うお目付け役がいないマン
ションは、自分たちでしっかり経年管理し
ないと、気づいた時には、アフター点検
せず、保証期限が過ぎていた!となる恐れ
がありますから、注意してくださいね。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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