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下記の問合せを頂きました。
****************** 
現在、マンション管理組合で管理会社との減額交渉、および他の管理会社を含む委託先再選定といった活動を進めております。減額交渉や他社からの提案はほぼ順調に進んでいるのですが、他社リプレイスの可能性が出てきている中で、委託契約の仕様内容の確認をプロの方にお願いした方が確実ではないかという意見があります。減額幅が大きい他社に変更して、業務の質が落ちることへの不安があるためです。
減額交渉ではなく、それが済んだあとの契約書のチェック&アドバイスを依頼することは可能でしょうか?(チェックというのは、契約内容が「現管理会社の仕様と同等」といいながら、結果的に「同等以下」になってしまった、という事にならないよう、書面で取り交わすべき内容が十分に入っているかのチェックです)またその場合のコンサル費用は、どの程度になるでしょうか?
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この不安、よくわかります。
管理委託費の減額、管理会社の変更は、「出来そうな気がする」のですが、最後、契約を締結する段になって、組合員から、「金額が下がって、サービスは変わらないのか?」土質問されたら、どうなるのでしょうか?

「管理会社に聞いたら、変わらないと言っています」では、証明になりません。

その時になって、自分たちだけで交渉したけれど、結果、費用対効果の検証ができないと言うことがわかります。

この質問に対する私の回答は、次の通りです。

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1、契約書のチェック&アドバイス業務について

 引きうけ可能

 ただし、管理会社が通常使用している「管理委託契約書」は、
どのマンションでも適用できるようなアバウトな「標準管理委託契約」
に準拠しており、結果、管理会社の仕事の品質の良し悪しを問うことが、
できにくい内容です。

しかも、新築時には、管理会社側と組合側との交渉がありませんから、
管理会社側有利に作成してあります。

私は、管理組合向けの勉強会を年間で何十回と行いますが、
そこでは、「江戸時代の日米修好通商条約」に例えて、
双方の圧倒的な力関係の差に基づく「不平等契約」なんですよ!
とお話しています。

 従って、その内容の見直し=適正化や品質の固定化を行わずに、
金額交渉や相見積もりを取得している場合は、仮に契約書上で、
元の内容と同じであっても、業務の実施においては、いくらでも手を
抜けます。

 従って、契約書のチェックを行い、形式的に「同等」だと判定する
ことは、可能ですが、だからと言って、管理業務が、実質的に同等
になることは保証いたしかねます。


2、コンサルティグ料金(税抜き)

 以下の通りとなります。
1)新旧の契約書をチェックし、アドバイスレポートを作成する業務
 ・・・〇万円
2)修正文案を作成し、組合に対してアドバイスを行い、管理会社との
  文案修正交渉及び確認を行う業務(1で完結する場合は、不要)
 ・・・契約内容・管理委託項目のボリュームによって、〇~〇万円
  ※管理委託契約書をお送りいただけば、見積りいたします。

上記は、前述のようなアバウトなままの管理委託契約書でも、貴組合が中身を
補正・適正化している場合でも、当方の業務としては、「新旧対比」の業務となり、
大きく変わりませんので、同一金額です。

 もし、新旧の内容や表現は、ほとんど変わらないけれど、
「この項目は、そもそも、管理会社有利になっていますよ」
「品質が確定せず、組合側が不利ですよ」
という評価やアドバイスまで求められる場合は、上記とは別の料金と
なりますので、また、ご連絡ください。


 また、実質的な品質が下がる不安なく管理コストを削減するには、
どうしたら良いか?については、大きく分けると二つの方法がありますので、
もし、従来の管理委託契約を専門家による補正・適正化を行っていない
ままで、今回の交渉・リプレースを進めておられるのであれば、具体的に、
アドバイスいたしますので、また、お知らせくださいね。



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(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



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