アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ブログ読者の方から、次の質問がありました。

Q:参加者の方の「このマンションは修繕積立金が安い」というお話がございました。
マンションによって異なるとは思いますが、修繕積立金の適正値、というのを、大規模修繕工事よりも前に見積もるにはどのような方法があるでしょうか?
また、国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を出しており、住民としてはこれを参考にするしかないのかなぁ、とも思っています(そもそもこれがどの程度参考になるか、よくわからないのですが・・・)。
この辺りについて、よろしければお考えをお聞かせいただけると嬉しく存じます

A:修繕積立金ガイドラインに出ている「修繕積立金の額の目安」は、
①主として区分所有者が自ら居住する住居専用の単棟型のマンションを対象に、
②長期修繕計画作成ガイドライン(平成20年6月国土交通省策定)に概ね沿って作成された長期修繕計画の事例(84 事例)を収集・分析し、
③新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を当該期間で均等に積み立てる方式(均等積立方式)による月額として示したものです。
○事例のばらつきが大きいため、「平均値」とともに、「事例の 3 分の2が包含される幅」をあわせて示すこととしています。

つまり、どのマンションでも通じる方程式ではなく、実際のサンプルから導き出したものです。

しかし、そのマンションが縦長か横長か?外部階段は何か所か?機械式駐車場があるのか?エレベーターは何基か?給水方式は?等で、全く感じ戸数のマンションでも、修繕費が異なります。

また、大規模修繕工事のサイクルが12年なのか15年なのかでも、大きく違います。

収入面では、管理費会計の中から、どの程度を積立金会計にシフトできるのかで、大きく違います。

多くの場合、管理会社が長期修繕計画を立てますが、支出は過大にし、積立金値上げ案を作ります。いざという時、足りないと住民から怒られますから、自然とそう行う傾向があります。

一方、その値上げ案でも追いつかないくらい、修繕費が高い場合は、今度は、「給水管工事は、含まれていないので、調査の上で計上する」なんていう技もあります。

積立金の値上げは、一度に大きく上げるのか?順々に上げて行くのかの選択があります。

とにかく向う30年間の予測は、いくつもの「仮に、こうすれば」の積上げなんですね。
ただ、第1回目の大規模修繕工事を行うと、マンションの屋上やタイルの様子がわかり、実際の工事費がわかるため、それ以降の工事金額の精度が上がります。

こうしたことから、当社では、まずは、建物調査により、大規模修繕工事時期を見極め、そのインターバルを元に、仮の長期修繕計画を立てます。

管理費余剰金においては、管理適正化コンサルティングで、その額を増やし、修繕積立金のオンします。

そして、第1回目の大規模修繕工事の実績を元に、それまで作成してきた計画表を修正し、修繕積立金の妥当性と改定額を提示します。

つまり、当社の業務は、単に「長期修繕計画書を作る」のではなく、「どうしたら修繕積立金を値上げしないで行けるか?の組合財政長期プラン」を導き出す計画書作成なのです。

【ブログ3279日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

コメント
この記事へのコメント
御礼
質問をした者です(コンサル契約マンションの住民ではなく、一読者です)。さっそくご回答をいただきまして、誠にありがとうございました。参考になります。
国土交通省ガイドラインに比べると新築分譲マンションの設定があまりにも安く(半分くらい?)、このような疑問を持ったわけですが、1回目の大規模修繕より前、特に竣工からの日が浅い時点で正確に見積もることはなかなか難しそうですね。
管理適正化による余剰金確保については
おっしゃる通りであり、早期の対応が必要と思いました。
2017/03/24(Fri) 12:48 | URL | なごやん | 【編集
RE:御礼
なごやんさん
失礼しました!契約したマンションの住民さんから、ほぼ同じような質問をメールで同時期に頂いたので、同じ人なのかと勘違いしました。(^_^;)

回答がお役に立てば、嬉しいです!
2017/03/24(Fri) 14:37 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
コメントを投稿
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
この記事へのトラックバック