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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.72

■私の好きな言葉■ 
完成しても完璧ではない

こんにちは。

いくつかの自主管理組合の顧問をしています。

十戸台のマンションから、
百戸を超えるマンションまであります。

自主管理マンションの特徴の一つは、
管理会社に頼らず、自分たちでやってき
た!と言う誇りと伝統があることです。

二つ目の特徴は、管理会社と契約していな
いので、管理コストが安い(と思ってい
る)ことです。

この特徴は、プラス面とマイナス面があります。

プラス面は、過去に相当苦労しながら、
理事会や総会運営を行ってきた積み重ね
で、そのマンションに暮らす人の生活感覚
にフィットした組合活動が行われている
ことです。

管理会社のお仕着せ的な規約ではなく、
オリジナリティがあります。

また、過去の貢献者やよく勉強されている
人は、専門家として信頼されていて、本人
も、「いざ鎌倉へ」的な気持ちがあり、
組合活動をバックアップしてくれます。

マイナス面は、組合運営においては、民法
とは異なる区分所有法やマン管法があり
不通の生活感覚とは異なっている面も
あるのですが、そこまでは検証していない
あるいは、「以前、こうやっていた」で、
運営するケースがあることです。

よくある例としては、
理事会で決めることができないことを
理事会で決めて、実行したり、

総会では、あらかじめ議案書に載せた
議案のみ審議できるのですが、報告事項を
議案のように扱ったり、

アンケートで、賛成多数だったから、
総会議決と同じだと扱ったり…。

多くの場合、異議がなければ、問題なく
過ぎ行くのですが、もし、反対する人が、
違法な決定!と裁判に訴えたら、理事長が
善管注意義務違反で、損賠賠償の責任を
追うこともあり得ます。

一生懸命に組合活動を行う役員ほど、
このリスクにさらされるのですから、
怖いのです。

次に、管理コストの安さ。

確かに、管理会社に支払う事務管理費は
不要ですから、純減の要素は大きく、例え
ば、100戸クラスのマンションなら、
毎月十数万円は、安い。

また、消防点検や給水設備点検等、各種
の保守業務も、管理会社の下請の場合は
中間マージンが生じているので、その分も
安い。

仮にトータルして毎月20万円安ければ
10年間で、2400万円も違います。

工事費も、組合が直に発注するので、
管理会社の中間マージンや紹介料は発生
しないことから、割安になるはずです。

この結果、各戸の管理費や修繕積立金は、
同規模のマンションより安くなると言う
大きなメリットがあります。

しかし、当社が実際に、その専門業者との
契約書や業務仕様を点検したら、過剰で、
かつ割高のものが散見されることもあり
ます。

組合の人たちは、「安い」という思い込み
があり、個々の点検契約書や業務仕様書ま
で、読もうとしないですし、恐らく、読ん
でも、それが適切かどうか?市場価格とし
て、妥当か?を判断することは、難しいで
しょう。

実際に、百戸クラスのマンションで、
現行よりも業務品質を強化する仕様に
変えた上で入札を実施したら、消防点検
・給水設備点検・機械警備・エレベータ
―点検の合計で、年間130万円も管理
コストが下がった例もあります。

各種工事も同じです。

点検会社から提案される工事は、個人の生
活で扱うものではないので、他と比較する
ことが難しく、提案の妥当性を判断し、
価格の交渉を行うのは、容易ではありません。

長年付き合っている業者だから…という
のは、頼みやすさという点では、便利です
が、相手は、組合の査定力を知っています
ので、まずは、定価ベースで提案。

「値切り交渉を想定した価格」
を見抜くのは、簡単ではないですね。

一般工事も同じです。

あるマンションでは、組合が地元の名の知
れた電気工事会社から、LED化工事の見
積りを取りました。

価格は、385万円。

当社が、照明器具の数量拾いを行ったら
数え間違いがあるし、既に一部はLEDさ
れているのに、それもカウントしている。

めったに使わない照明も、交換する提案。

当社が仕様を整え、競争見積もりを実施し
たら、最後は、275万円。

差額は100万円です。

結局、
「組合が直接契約すると安い」のは、
組合側に
「提案評価力」
「価格査定力」
「価格交渉力」
がある場合。

実はこれ、自主管理だけの問題ではなく
管理会社に委託するマンションでも、相手
が「直接の業者」でなく、「管理会社」
に変わるだけで、構図は同じです。

これを経済用語で、
「情報の非対称性」と言います。

「売り手」と「買い手」との間において
「売り手」のみが専門知識と情報を有し
買い手は、それを知らない状態のことです。

これを払拭するには、どうしたら良いか?

例えば、一定の専門知識や仕事の経験を
持つ人が、常設の建物設備委員会を構成し
工事提案に関しては、そこで評価する。

この場合、この活動が一部組合員のみの
過負担にならないように注意する必要が
あります。

あるいは、当社のような100%組合側に
立つ専門家を顧問として採用する。

この場合は、逆に、業者と結託して、組合
利益を損ねる人物でないことを見極める必要があります。

知らないまま、大切な組合財産が流出しな
いよう、真剣に考えることをお勧めします。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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