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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.70

■私の好きな言葉■ 
損か得かは、人生の中で判断する

こんにちは。

過去に一度、管理会社を変更したマンショ
ンで、管理委託契約の管理適正化コンサル
ティングを実施しています。

契約した際に組合から言われたのは、
「以前の管理会社変更時に、コストが
大きく下がったので、適正化プログラム
を実行しても、そんなには下がらないと思う。」

「それよりも、管理会社から、色々と
提示される工事費が、いつも管理会社発行
の見積りで、高いと感じるので、その査定
をお願いしたい。」

このマンションでは、インターホン取替え
や、テレビ電波障害施設の撤去、照明の取
り換えなどに関する管理会社からの提案
に対して、もう、何度も理事会議案や総会
議案に載りながら、
「高いのではないか?」
「提案が一方的だ」
「比較が不十分」
などの理由で、採決に至らない事態が続い
ていました。

また、管理上の問題としては、一部の住民
から、清掃への強い不満の声があり、理事
会から管理会社に何度も改善要請をして
いるものの、解消に至らないと言う問題も
ありました。

理事会としても、その住民から、何度も
クレームがあっても、結局は、管理会社に
「何とかしてください」
としか言うことができません。

一方、管理会社の方も、清掃員への指導は
何度もしており、
「これ以上、何をどう改善したら、
その不満が収まるのか、お手上げ」
の状態。

そこで、当社が、清掃を現地モニタリング。

清掃仕様書と実際の清掃を比較したり、
適切な時間配分を試算。

結局、清掃員の問題ではなく、仕様と
報告書との不整合が大きいことを指摘し
最終的には、清掃員の負荷あるいは時間を
増やさないで、品質を上げることができました。。

清掃の問題は、これで、収まりしたね。

次は、工事費の査定。

例えば、インターホンの取り換え工事では
仕様が古いことを指摘し、性能を最新のも
のに変更。

また、特定のメーカーのみでの比較であっ
たことで、管理会社による価格コントロー
ルが容易だったために、割高であることを
指摘し、異なるメーカーとの比較を提案。

更に、そのメーカーにも、管理会社の横や
りが入ることを防ぐために、当社独自の商
流を利用。

結果、性能が上がって、
かつ、約350万円のコストダウン。

また、電波障害施設の撤去では、専門会社
からの見積りを、右から左に提出していた
ものを、その中身を細かくチェック。

結果、数量が間違っていたり、届け出書類
に不要なものが含まれている等を指摘。

改めて、同じ業者から、管理会社経由での
見積書を依頼すると同時に、当社でも専門
会社数社から見積りを取得。

こちらも、同じ発注内容で、約350万円
のコストダウンを実現しました。

しかも、そのチェックの過程で、管理会社
の不注意で、長期間に渡り、電気料金を過
払いしていたことが判明。

管理会社から、約19万円を弁済してもらいました。

これで、700万円のコスト削減ですから
まだ、300万円あります。(続)

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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