アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事の勉強会を開催したマンションで、下記のような質問がありました。

Q:「もし将来、今の管理会社(販売会社の子会社)が管理会社から外れたら困る事態は起こらないのか?また、マンションを建てた建設会社に建替えや震災被害の修復などで、世話にならざるを得ないことはないのか? 」

A:結論から先に言えば、「どちらも困らない」と思います。

 まず、定量的な根拠をお話しします。
平成25年に国土交通省が実施した「マンション総合調査結果(平成26年4月23日公表)」を見てみましょう。

 「マンション管理業者の決定方法」について、新築時に契約した管理会社と、現在契約していないマンションは、4組合に1組合の割合です。
 「管理会社を変えると困る」ような事態が普通に起きていれば、このような統計にはならないと思います。

 「建物調査・診断の依頼先」を現在の管理会社に依頼したのは、49.5%です。現在の管理会社に依頼していれば、そのつながりで、新築した建設会社に大規模修繕工事も依頼する確率は高くなりますが、約半数が、それ以外です。

 続いて、定性的な「困らない」根拠をお話しします。
1、管理会社が継続しないと困る?
①管理組合と管理会社とは、「管理委託契約」で権利・義務が定められているので、その契約書に基づき、他の管理会社と契約すれば、従来と同じサービスを受けることができます。
②現行の管理会社が販売した会社の子会社であってもなくても、組合側からの要望事項などを販売した会社・建設した会社に取り次ぐのは、現行の管理会社です。

 ただし、そもそも、現在の管理委託契約がアバウトなケースがほとんどなので、変更する前には、専門家のアドバイスを受けて、管理委託契約の内容を詳細に明らかにしておき、かつ、きちんと文書等の引継ぎを行うことが重要です。

 更に言えば、新築時以来の管理会社が当たり前のように継続することで、販売会社にモノを言いたい管理組合であっても、その子会社である管理会社に中途半端に対応されていたり、割高な管理コストが続いたり、緊張感が薄れて、サービスが低下するなどの弊害の大きさを沢山見ています。

2、新築時の建設会社に世話にならざるを得ないのでは?
①新築時の建築確認申請書や竣工図書が組合に交付されています。これは、法律で定められた義務です。この図面があれば、大規模修繕工事はもちろん、建替えであっても、新築時の建設会社に頼る必要はありません。
②当社の過去の大規模修繕工事でも、新築時の建設会社に聞かないと分からずに困ったと言うケースはありません。

 ただし、①の書類が不備の場合は、まずは、完璧なものを組合に交付してもらう必要があります。マンションに限らず、どんな建物であっても、新築時の会社がないと困るケースは、実際に事が起きた時に、新築時の正確なデータがないことですが、そうであっても、現況から何とかする!と言う手法は、沢山あります。

【ブログ3251日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

コメント
この記事へのコメント
コメントを投稿
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
この記事へのトラックバック