アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年10月のマンション管理フェアで、私の講義を聞かれた180戸マンションから理事会での勉強会の依頼がありました。棚橋コンサルタントとこのマンションのすぐ近くに住む黒野コンサルタントも帯同。

名古屋市内、築30年。
役員の数は10名以上。

昨年度の管理費会計は赤字。
今年度は赤黒トントンで、日常修繕工事が増えたら赤字。

長期修繕計画書は、相当古い。

総会への出席者は、今年度の理事と来年度の理事+アルファ程度。

管理会社への不満もいくつかある。

以上をまとめて言うと、「成り行き任せ」傾向。

築年数の古いマンションにありがちなのは、
「これまで大きな問題なく組合運営してきたのに、今更、何が問題なのか?」
「管理会社に不満もあるけれども、長期間よくやってくれているから、あまり強いことも言えない」

しかし、管理資料を拝見すると、管理委託費は相当高い。
修繕積み立て金は、長期修繕計画が古くてアバウトなので、適正かどうか判断できない。

当社の分析では、「現状維持のリスクに気付いていないだけ」となるのですが、ここから管理の改善を行うのは、意識改革と相当なエネルギーが必要です。

そのため、今回の勉強会では、まずは「意識改革」を促す話を多めにして、改善のための手法は少しにしました。

最初は、私の冗談に誰も笑わない、かなりのアウエイ状態。(笑)
しかし、終わりごろには、多くの方がうなずくようになり、最後は、
「あなたにコンサルを頼むといくらかかるのか?」

ただ、通常の理事会議案も残っていたため、質疑応答の時間が十分とれなかったのが残念。

私の勉強会の締めくくりは
「今日の話を聞いて、自分たちで頑張るもよし、専門家に頼むのも良し。」
「専門家に頼むなら、次の5つのポリシーのある人を選ぶと良いですよ。」

(1)管理会社は、会社で言えば「総務課」的機能⇔専門家(コンサルタント)は、会社の将来を経営感覚で一緒に考えるアドバイザー
(2)「経営感覚」とは、法律・財務・建築・エネルギーの各面から総合的な考察力を有していること
(3)「生活者感覚」があり、単なる合理性追求ではなく、コミュニケーション能力を発揮して、そのマンションにふさわしい「暮らし」の質をイメージできること
(4)管理会社・委託会社等の業務を継続的に監査できること
(5)一生住み続ける住民と同じ気持ちに立ち、一生、そのマンションと付き合う気持ち(=熱いハート)があること

専門家選びは、「経営感覚」と「生活者感覚」と「熱いハート」が重要です。

【ブログ3222日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

コメント
この記事へのコメント
コメントを投稿
URL:
Comment:
Pass:
秘密: 管理者にだけ表示を許可
 
トラックバック
この記事のトラックバックURL
この記事へのトラックバック