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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.62

■私の好きな言葉■ 
育てるとは信じ続けること

、こんにちは。

昨年、個別のマンション管理組合向けの大
規模修繕工事の勉強会は、20回以上あり
今年も、既に数マンションから依頼をいた
だいています。

勉強会の開始に先立って、まずは、長期修
繕計画を拝見し、診断を行います。

合わせて、総会議案書や管理委託契約も拝
見し、普段から、建物の維持・修繕をどの
ように考えているのか、また、修繕積立金
会計だけでなく、管理費会計まで含めた長
期財政を分析します。

そこで、ほとんどのマンションで、修繕積
立金が足りない=値上げが必要!と言う反
面、管理費会計は無駄があると言う実態が
浮かびがってきます。

また、大規模修繕工事の時期については、
建物の劣化状況よりも、国土交通省が示し
た12年周期のガイドラインがあるから、
と言う理由で、話が進んでいるケースも
非常に多いようです。

以上から、大規模修繕工事の勉強会では、
成功させるための原則論や資料に基づいた
話だけではなく、そのマンションにとって
最も有益な話ができるよう、事前にマンシ
ョンを訪問し、1~2時間程度の目視調査
を実施しています。

では、そこで何を見るか?

第1回目の大規模修繕工事では、例えば、
次の3つが挙げられます。

1番目は、新築時にどの程度、長寿命化を
考えた仕様、又は丁寧な施工になっているのか?

例えば、廊下の手すり壁のスリットや誘発目地。

20メートルもある長スパンの壁に、一つ
もないケースもあれば、2メートル程度の
間隔で入っている壁もあります。

そういう目で見ると、大規模修繕工事時期
を判断する材料にもなります。

2番目は、足場設置がどのようになるか?

足場の費用は大規模修繕工事の20%程度
を占めるような大きな費用で、建物の劣化
状況とは関係なく、必要です。

従って、建物形状が複雑だったり、隣地と
の境の関係で、足場を組む難易度が上がれ
ば、大規模修繕工事の総額を押し上げるこ
とになります。

また、足場のために使えない駐車場が多い
場合は、工事期間中に、敷地外の駐車場を
借りなければならず、特に、都市部では、
確保が難しい上に、高額になります。

そのマンションが、一般的な相場に基づく
長期修繕積立金があったとしても、安心し
てはいけない!と言う注意喚起になります。

3番目は、それまでに行われた部分修繕の跡。

例えば、壁のクラックの補修などは、大規
模修繕工事であれば、クラックを補修した
後に、全面塗り替えますので、クラックが
どこにあったのかは、ほとんどわかりませ
んが、部分補修だと、はっきりわかります。

それが所々にあって、結局、再発している
ケースも良くあります。

これは、いわば、そのマンションの弱点。

劣化を回復するだけでは不十分で、より高
性能な工法や材料の選定も考える必要があ
り、そうなれば、工事費を押し上げます。

これ以外にも、見る観点は色々ありますが、
今回は、その代表例。


長期修繕計画の工事費は、上記のような要
素を織り込むことは、なかなかないので、
勉強会前の調査は、そのマンションの事を
語るために、大切なステップです。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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