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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.59

■私の好きな言葉■ 
1日だけ努力しても、何も変わらない。
毎日努力すると、すべてが変わる。

こんにちは。

本シリーズの4回目(最終回)です。

私の大規模修繕工事コンサルティングの
2棟、3棟目は、紹介によるもの。

数的な実績がなくても、
「顧客からの紹介」
「岐阜市と言う地方都市で、競合不在」
「中電社内ベンチャー第1号起業家とし
て多少の知名度があった」
「東京のCIP社に学んだ、優れたCM
(コストダウン)手法で、大きな成果が
あった」
「管理業業界・建築業界とのしがらみが
ないことが、評価された」
「規模は、32戸、16戸、30戸で、
経験が浅い私でも、一人で対応できた。」

と言う偶然が重なりました。

そして4棟目も、規模が小さく、20戸。

それまでの経験を大量に情報発信したこ
とで、初めて口コミではなく、ネット検索
による問い合わせでしたが、偶然にも3棟
目と同じシリーズのマンションで、状況も
酷似。

口コミでなかったけれども、数的実績を
聞かれることなく、コンサルティングを
依頼されました。

しかも、4棟とも自宅から自動車で15分
以内だったので、好きなだけ現場に行け
て、工事の様子を見るのも、検査も、たっ
ぷりできました。

これらが、2年程度の中で、順番に起こる
と言う「偶然」が重なりました。

そして、5棟目。

これも、ネット検索からの問い合わせ。
場所は、大垣市で、39戸。
今度は、自宅から車で40分。

築12年目。

このマンションが、何と3棟目、4棟目と
再び同じシリーズのマンションで、管理会
社も同じ。

雨漏りがあって、管理会社が調査して、
一度対策工事をしたけれど、また再発し
「こうなったら、大規模修繕工事で、根本
的に修繕するしかないです!」
と言うストーリーも同じ。

管理会社との大規模修繕工事コンサルテ
ィング契約があり、入札を実施し、結果
管理会社のグループ会社と工事契約をする寸前。

その総額が、修繕積立金の残高とほぼ同じ
工事金額だと言う点も同じ。

ここでも、工事契約審議の臨時総会が中止
となり、私の勉強会を開催し、結果、
コンサルティグ契約の締結となりました。

こそこからMACM方式の入札を実施。
今回は、組合からの地元の工事会社の紹介
も多かったので、各社との面談も、VE交
渉も相当タフ

結果、工事費は、管理会社の行った入札価
格と比較すると、1000万円のコストダウン。

しかも、懸案だった
「お荷物の機械式駐車場の廃止」
も含んでの金額。

この問題は、工事費用よりも、組合運営上
の問題が大きく、その調整のためには、駐
車場契約の変更や管理規約の変更なども
あって、修繕コンサルタントではなく、
マンション管理コンサルタントとしての
スキルが必要とされます。

そういう経験を踏まえて、その後は、
MACM方式に、組合顧問業務も付加
し、現在の形が整いました。

そして、この工事期間中に、コンサルタン
トとしての姿勢に大きな影響を及ぼすこ
とが起こります。

それは、「足場解体前検査」での失敗。

足場解体前検査の主なものは、
1、 タイル補修の検査
→全面を打診し、タイル浮き補修の
漏れがないか、確認します。
2、 バルコニー内の検査
→防水・塗装・仕上がり検査を行います。
塗りにくい樋の裏側も鏡で検査します。

問題が起きたのは、2。

最終的には、全戸の施主検査後のサインを
もらっての足場解体となります。

この時、工程の都合で、自主検査に続き、
施主検査があり、最後にコンサル検査とな
りました。

足場から手すり壁を越え、各戸のバルコニ
ーに降りて、検査します。

一人で、39戸をやると、丸1日かかります。

検査当日は、小雨。

朝から始めて、夕方になり、体力的にも
視界的にも、検査が限界になった時、2階
だけが残りました。

で、既に施主による検査の合格サインを
もらっていて、施工会社も大丈夫だと言う。

そこで、残りの数戸は、それまでに、私が
指摘した手直し点を踏まえて、再度の自主
検査を依頼し、マンションを離れました。

そして、足場解体当日。

あるお宅から、ベランダの施工不良の申し
入れが現場事務所へ。

聞けば、その前の日に、建設会社で働く息
子が、たまたま実家であるこのマンション
の親世帯の部屋に来た。

そこで、バルコニーを見てもらったら、
樋の塗装の透けと排水溝の防水塗膜が壁
に跳ねて付いているなど、数点の指摘。

こんな指摘が見つかるようでは、他のバル
コニーの施工も問題がある可能性がある
ので、一旦、足場解体を止めて、全数を再
検査すべしとの申し入れ文書でした。

しかし、その数日前には、同じお宅から、
施主検査OKの確認書が出ています。

現場代理人から「どうしましょう?」と
私に電話。

私は、現場に行けず、他の仕事で手が離せ
なかったので、3点を指示。
「そのお宅のベランダをすぐに手直し」

「それ以外のベランダも、できる限り再点
検して、手直しがあれば実行」

「修繕委員長に直接相談して、足場解体
しても良いかの再確認を」

工事会社からすれば、既に全戸から承諾サ
インをもらってあるのですから、ここで工
事をストップした場合に生じる新たな工
事費は、工事会社が持つのか、組合が持つ
のか?と言う難しい選択もありました。

結果は、
「半数程度のベランダしか再点検できな
かったが、細かな手直しがあったものの
大きな施工不良はない」

「修繕委員長は、足場解体OK」
とのこと。

ほっと胸をなでおろしました。


しかし、後日開かれた修繕委員会・理事会
合同会議に、その指摘をした人物が現れ
「自分は現場管理を仕事にしており、プロ
である。今回の申し入れに対して、足場解
体を中止しなかったことは許しがたい。」

「一体、誰が許可したのか?」

「工事会社とコンサルタントは、全数の
バルコニー検査をしたのか?」

この時、修繕委員は私を擁護してくれたの
ですが、理事会メンバーは、輪番制で交代
したばかりで、私との信頼関係ができる前
であったこともあり、矛先は、私に。

「どうして、足場解体を中止しなかったのか?」

もちろん、修繕委員長に許可をもらったこ
とは言いません。それは、コンサルタント
として責任放棄です。

「全数のバルコニー検査をしたのか?」

これに対しては、数戸を残して、工事会社
に再検査を指示したことを伝えました。

当の建築のプロから、その点を厳しく責め
られる結果となりました。

そこから、2度の会議を経て、最後に私が
出した回答は…

「工事会社と私とで、各戸にお邪魔し、
全戸のバルコニー検査を行う」

「不在宅で、連絡が取れなくて、何か月
かかろうとも、全部点検する」

結局、終了までに半年を要しました。

実は、何度お願いしても、
「ウチは良いから」
と固辞されて、どうしても、検査できない
お宅がありましたが、1年点検時に、再度
訪問をお願いすることで、理事会に承認い
ただきました。

すべての住戸で、お詫びをしながら、訪問
すると言う体験でした。

この時の学びが
「検査に、妥協はない」
「自分の家だと思って検査する」
と言うMACM式検査基準の根底にあります。

こうして、MACM式大規模修繕コンサル
ティングが誕生しました。

そして、今も、
100%住民主役の大規模修繕工事の実現
を目指して、成長し続けています。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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