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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.58

■私の好きな言葉■ 
自分を計算に入れずに、
物事にとって1番良いと思うことで判断する

こんにちは。

本シリーズの3回目です。

私の大規模修繕工事コンサルティングの
第1号は、岐阜市内32戸の自分のマンション。

修繕委員長として、設計事務所の設計監理
方式を一緒に実行。各下請会社の価格も競
合させてコストを下げるCM方式で、
「価値を下げずに価格を下げる」
手法を学びました。

2号が、その理事長の紹介で、自宅から
車で5分程度の16戸のマンション。
自分なりのCM方式で、20%程度のコス
トダウンを実現。

3号が、そのマンションの修繕委員からの
紹介で、車で10分程度の30戸のマンション。

管理適正化コンサルティング、火災保険見
直し、電気代削減等も同時に実施し、組合
をあらゆる面から幸せにするMACM方
式で、修繕工事は1000万円のコストダ
ウン、管理コストは30%のコストダウン
を実現。

この3マンションでは、一級建築士に、
調査の同行をお願いし、改修設計仕様を作
成してもらったり、私が作成したものを監
修してもらうなどして、知識を習得。

私に依頼が来たのは、岐阜と言う地方都市
には、他に、大規模修繕コンサルタントが
いないと言う環境。

「数的実績」よりも、切羽詰まった問題を
親身になって解決してくれる専門家が欲
しいと言う要望。

規模が小さく、一人で対応できる工事内容。

自分が好きなだけ現場に行けると言う
地理的な近さ。

これが、2年程度の中で、順番に起こると
言う半端ない幸運の連続でした。

で、この後も、幸運が起き、
私の「大規模修繕コンサルタント」として
の実力を高めてくれて、MACM方式の確
立を促してくれる信じられない奇跡(?)
が、更に、2回も起きるのです。

それは、一本の電話から。

「明日、大規模修繕工事の建設会社を決め
る臨時総会があるのですが、管理会社の紹
介先工事会社による相見積りで、金額に不
信感がある。」

この電話の主の女性は、私が開設したHP
「マンション大規模修繕委員会の運営方法がすべてわかるサイト」
と、毎日更新しているブログをご覧になり
相談。

私のそれまでのコンサルティグの様子を
既に、数百回もインターネット上で情報発
信しており、自社印刷ながら、
「大規模修繕工事のコストダウを成功させる7つの法則」
と言う小冊子にまとめ、発売していたこと
から、今回は、口コミではなく、ネット検
索で問い合わせを受けたと言う訳です。

しかも、このマンションは、3棟目のマン
ションから、車で5分。

同じシリーズの20戸のマンション。

当然、管理会社も同じ。

雨漏りの頻発で、
「すぐにやらないとだめですよ!」
と管理会社が主導して、割高な工事費で
工事会社と契約させようとしている状況
も同じ。(苦笑)

相談の電話の2時間後には、アドバイスの
ファックスを送ったところ、その相談者が
コピーをして、全戸に配布していただき
翌日の工事契約締結の総会議案は、否決。

その一週間後に、私の勉強会を実施し、
コンサルティグ契約の締結となりました。

ちなみに、私のHPでもブログでも、マン
ション名は書いていないので、同じシリー
ズのマンションから相談があったのは、
全くの偶然です。

また、この管理会社は、「悪」か?
と言うと、そうではありません。

管理会社は、管理組合を取引相手にしてお
り、そこからの売上で成り立っているので
ことあるごとに、管理組合からできる限り
多くの利益を上げる行為をするのは、当た
り前です。

管理組合が賢くなければ、相手のペースで
取引されるんですよ!と言う一般的な事
例に過ぎません。


話は戻って、こうして4つ目の大規模修繕
コンサルティングの仕事を開始すること
になったのですが、またしても、自宅から
車で15分。

ただ、工事会社を決めるのは、雨漏り対策
の緊急性から、入札する時間がない。

そこで、その前の30戸のマンションの大
規模修繕工事を担当した工事会社に対し
て、その時の専門会社の見積価格を元に、
最安値価格での受注を依頼。

結果、管理会社の総会上程議案の価格より
17%のコストダウンで決着。

3号までの工事では、設計士との打ち合わ
せで、仕様や数量を決めていたのですが
今度は、工事会社との打ち合わせで、同じ
ことをする。

すると、それまでの設計士の目線と、現場
工事者の目線が違うことに気が付く。

具体的には、コンサルタントが考えて作る
共通仕様書や共通見積書に対して、工事会
社が、下請け専門会社にどんな風に見積り
を依頼するのか?のギャップがわかるんですね。

それを知って、共通仕様書や共通見積書を
作るのと、知らずに作るのとでは、違い
が生まれることもあります。

更に、このマンションでは、新築後、数年
経たないうちに、雨漏れが起き、その後も
何度か漏水があって、築10年までに、
なんと、1000万円もの修繕費を使って
きたと言う。

当然、住民からは、
「欠陥マンションではないか?」と言う
追及があったのですが、間に入っているの
が、販売主の子会社の管理会社。

私にコンサルティングを依頼された時に
は、その話は、ほぼ決着がついて、販売主
が、大規模修繕工事のお金を一部負担する
ことになっていました。

しかし、私が入ったことで、事態は一変。

あらためて、過去の経緯、組合と管理会社
と販売主の交渉をチェック。

その結果、図面に書いてある勾配屋根の横
樋が設置されていないことや、数年前の雨
漏り補修のタイル貼替時に、窯で焼いて、
納品され、まだ、40平米程度残っている
はずのタイルが、どこにもない。

この問題を解決するために、外壁の劣化原
因について、欠陥マンション専門の建築士
に聞いたり、文献を調べたり、相当の勉強
をして、管理会社に対する大量の質問書を
作成しました。

この時期は、元々文系の出身の私なのに
毎日、図面を見たり書いたり…防水材の種
類や特徴、下地補修工事の種類や工法など
が「腑に落ちた」状態になったのは、この
頃ですね。

結局、販売主との交渉では、管理会社との
関係がない工事会社が大規模修繕工事を
行っても、200万円の協力金を負担して
もらうことで、交渉が決着。

また、管理会社に対しては、過去の不適切
な工事管理、タイルの紛失、更には、従来
窓際の漏水に対して、「結露」と主張し、
対策を講じなかった件などを総合して、約
500万円の補償金を支払ってもらうこ
とになりました。

一連の交渉は、現場立会いや交渉を合わせ
て、10回以上。

交渉の相手は、販売会社・建設会社・管理
会社の一級建築士等の技術者が複数。

こちらは、建築出身でないマンション管理
士(私)が一人。

客観的に見たら、力の差は歴然ですが、
マンション住民の悲痛な声、悔しさ・悲し
みが、私を燃え上がらせ、奮い立たせてく
れ、結果、技術的な多くの知識や事例を学
ぶことができました。

今なら、この業務に関して、きちんと報酬
を頂きますが、この時は、報酬は設定して
いません。

ドンドンのめり込んでいったので、
そもそも、報酬について、考える暇がなか
った(笑)

おかげで、今、
「マンションの建物調査も大規模修繕工事
の仕様書作成も、工事の検査も、建築士
じゃなくても出来ますよ」
とさらっといえるのは、この時の丁々発止
の議論の経験が大きいですね。

また、このマンションでは、当然、管理会
社への不満が強く、管理適正化コンサルテ
ィングも発動。

管理会社は、それまでの姿勢を大きく改め
信頼回復のための約束をしていただき、
管理継続をして、かつ、管理コストも
40%下がりました。

火災保険も電気代も下がり、
長期修繕計画は大きく改善。

今年、5年目の顧問契約が更新されました。


さて、これが、私にとって、奇跡の4棟目
の大規模修繕工事物語です。

この後、5棟目のマンションから、相談を
頂いた時には、「まさかそんなことが…」
と言う驚き。

そんなに続いたら、そもそも「奇跡」と
言えないだろうと指摘されることを承知
で、やっぱり「奇跡」が起きた話を次回の
メルマガでも、続けます。(続)

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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