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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岡崎市内で築30年、100戸クラスの自主管理マンションの顧問に就任して9か月。

最初に手掛けたのは、会計の改善。
それまでの組合会計は、管理費会計と修繕積立金会計の年度末の合計現金残高で組合財政を把握する方法。

これはこれで、非常にシンプルでわかりやすいのですが、長期的な資金計画には不向き。

これを「管理費会計」「長期修繕会計」に区分けし、かつ、損益計算と貸借対照表を作成。


次は、総会議案の整備。

総会で審議すべき「議案」と「報告事項」を区分けし、「議案」は何を承認するのか、明確にしました。


続いて、理事会のスムーズな運営。

理事会で決めていいこと、総会にかけるべきことの区分け、議事進行の改善、議事録の改善。

理事会(組合)の懸案事項の進捗確認、活動記録を時系列的に記録する帳票の作成。


また、保守や点検を行う専門事業者からの修繕提案における必要性の判断と金額査定。
今まで、業者の提示金額に対する交渉は、ほとんどできませんでしたが、顧問の査定や交渉で、数十万円のコスト削減ができました。


更に、火災保険選定コンサルティングでは、組合が加入しようとしていた保険と同じ保障で、掛け金が100万円安くなりました。


毎月の理事会では、いつも新しい問題、課題があり、3時間に及ぶことも少なくありません。


その途上で、いよいよ、最も大きな課題の一つである、管理委託契約適正化に取り込んでいます。

担当は、浜松在住の平野コンサルタント。

名古屋や岐阜でも、いくつものマンションで、コンサルティングや顧問業務を務めてもらい、経験を重ねて、今回のマンションでは、浜松―岡崎の距離の近さもあって、「管理適正化」の主担当になってもらいました。

このマンションでは、「自主管理で合理的・経済的な管理を行ってきた!」と言う自負があり、一時期は、総合管理会社を入れるか?と言う議論もありましたが、否決。マンション管理士との顧問契約に関しても、賛否は分かれました。

特に、管理コストの削減に関しては、管理品質を下げずに、コストを下げるのは無理でしょうと言う雰囲気。

しかし、平野コンサルタントと私とで、「管理の見える化」を実施。

各点検・保守業務が個別契約なので、ひとつづつ交渉や入札を行うため、時間も手間もかかりますが、我々の経験値・統計値で、市場価格への適正化を実施。

その途上で、機械警備の驚くべき「穴」を発見。その是正=グレードアップも実施した上で、既に、年間で60万円程度のコストダウンが確定。

管理適正化対象項目は、まだ、いくつか残っていますので、更に、コストは下がるでしょう。

これまで、総合管理会社と専門会社の並列入札を行ってきたMAKS方式により、専門会社のこともよくわかっているとは言え、自主管理マンションで、どこまで適正化とコストダウンができるのか?は、かなりのチャレンジでしたが、住民の皆さんには、相当な驚きの結果となるでしょう。

今回の経験で言えるのは、「自主管理だから、管理コストが安い」とは限らないと言うことです。

もちろん、それに気づき、改善できるかどうかは「コンサルタントの腕次第」(笑)

つまり、平野コンサルタントの「腕」が良かったと言うことです!(^^)!

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コメント
この記事へのコメント
用語の確認
こんばんは。

その途上で、いよいよ、最も大きな課題の一つである、【管理委託契約】適正化に取り込んでいます。
(略)
【各点検・保守業務が個別契約】なので、

という中で質問です。

自主管理のマンションが各点検・保守業務を個別契約していることも、それぞれを管理委託契約と呼びますか。

まあ、業者さんに委託しているのには変わりないんですが。
イメージ的には、自主管理のマンションさんは、“委託”していないという思い込みでしょうか。
2016/12/23(Fri) 22:22 | URL | デュピュイ取る | 【編集
RE:用語の確認
デュピュイ取るさん

「各点検・保守業務を個別契約」を「管理委託契約」と呼ぶかどうか?

管理業界では、管理費収納や総会支援業務を含む総合管理委託をPM(プロパティマネジメント)、各種保守・点検・清掃業務だけの委託をBM(ビルメンテナス)と呼ぶようです。

イメージ的には、「自主管理には管理会社が付いていない」と言うところでしょうか。

ただし、BMは、一社に一括委託もあれば、個別の業者契約もあります。

そう言うケースを総称して、「一部管理委託」とも言い、いわゆる「管理会社」の中には、そういう業務も行っている会社もいくつもあります。

2016/12/23(Fri) 23:10 | URL | 馬渕@しあわせデザイン | 【編集
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