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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.57

■私の好きな言葉■ 
人はうまくいかないことで試されたり
うまく行くことで試されたりする

こんにちは。

前回↓の続きです。
MACM方式誕生物語り(1)

自分のマンションに続き、車で5分程度の
16戸のマンションで、大規模修繕コンサ
ルティングを行い、
「良質な工事をより安く実現する」
手法の手ごたえは、ありました。

但し、まだ、この手法が、どこでも通じる
だろうとは思っていませんでした。

検査の手法も、工事会社に、
「メーカーの保証って、どんな検査をす
れば、出してもらえるの?」
「他の設計事務所は、どんな風にやるの?」
と聞いて、自分なりに合理的だなと感じた
ことを取り入れてやっていました。

ただ、大規模修繕工事のコンサルティング
を2回やったからと言って、
「実績があります!」
とPRして、仕事の依頼が来ることはないでしょう。

しかし、3度目の幸運が起きます。

それは、2度目のコンサルティングを行っ
たマンションの修繕委員からの紹介。

その修繕委員は、木造住宅の職人さんで
岐阜のあるお宅のリフォームに伺った時
に、その家を実家としている息子さんか
ら、自分のマンションの大規模修繕工事の
相談をされたことがきっかけ。

相談者は、修繕委員で、
「30戸、築12年目。
以前、最上階の雨漏りを直したが、再発。
管理会社は、『原因が特定できないし、
部分的な修繕では、また再発の恐れがある
ので、すぐに大規模修繕を!』と言う提案。」

「急ぎ、修繕委員会を作り、管理会社に
3社の見積りを取ってもらったが、最安値
が管理会社のグループ会社で、それが、
丁度、修繕積立金の残高と同じ。」

「これで、ほんとに良いのだろうか?と
不安だが、相談するところがあるだろうか?」

それに対して、
「丁度、自分のマンションで、
コンサルタント(=私)のおかけで
良い工事を安くできたんですよ!
紹介しますよ!」

と言う流れです。

何といっても、建築にかかわる人が、自分
のマンションで、依頼したコンサルタント
を推薦してくれたのですから、ありがたい!

何と、そのマンションまでは、我が家から、
車で10分。

2週間後に、建設会社を決める総会が予定
されていたので、急ぎ見積書を見て欲しい
と言われました。

で、見たら、まず、岐阜のマンションなの
に、1社も岐阜の工事業者がいない。

そして、管理会社のグループ会社以外の
見積りの中に、明らかに単価がおかしい
項目が散見。

これは、管理会社のグループ会社に契約
させるための「出来試合」と判断。

聞けば、
建物の調査も、
見積り書の開封も、
比較表の作成も、
全部、管理会社にお任せ。

ただ、臨時総会まではわずかに2週間。
高い買い物だと分かっても、実際に雨漏り
しているお宅の身になれば、工事を先延ば
しすることも出来ない…。

そこで、その修繕委員のご自宅で、緊急の
修繕委員会と雨漏りしているお宅の人が
集まり、私の勉強会を実施。

そこで、初めて、
「大規模修繕工事とは何ぞや」
「公正な競争は、どうやるのか?」
「品質を保ったままコストダウンを行うには?」
を学び、「目からウロコ」状態。

皆さんが、一番気にしていた雨漏り住戸の
住民の方も、雨漏りが直るのが先になって
も、マンション全体のために、私にコンサ
ルティングを頼んで欲しい!と発言。

それが、総会の一週間前でした。

結果、総会で、管理会社のグループ会社に
工事を発注する議案は、否決。

住民向けに、私の勉強会を実施。

その2週間後に、私のコンサルティング
契約締結の臨時総会を開催。

合わせて、管理会社への不信感から、管理
見直しコンサルティングも依頼されました。

このマンションは、定期借地権だったので
築60年後の解体まで見据えた超長期修
繕計画の作成も依頼されました。

共用部の火災保険も、管理会社の言いなり
で加入していたので、その見直しも依頼さ
れました。

とにかく、雨漏りのお宅のことがあるので
急ぎ、工事仕様書と共通仕様書の作成が必
要だったので、建築士にサポートを依頼。

入札は、今のMACM方式の原型となる
VE手法により、なんと、管理会社グルー
プ会社の見積り金額より、1000万円
ものダウン。

そこまで下がったので、今度は、照明の
LED化投資や電力契約変更工事を実施。

管理の見直しでは、管理委託費は、従来の
30%も安くなりました。

こうして、建物の劣化回復だけではなく、
管理の劣化も回復し、火災保険も電気に
ついても、あらゆる面から、そのマンショ
ンを幸せにする「MACM方式」の原型が
出来てきたのです。

とにかく、ここまでは、
すべて紹介でのコンサルティング契約。

「数的実績」よりも、切羽詰まった問題を
親身になって解決してくれる専門家が欲
しいと言う要望。

自宅から5~10分。

そもそも岐阜と言う地方都市では、
大規模修繕コンサルタントは、
探しても、私以外に見つからない。

とにかく、幸運の連続でした。

また、大規模修繕コンサルタントなら、
週1回現場に行くのが一般的ですが、
そんな常識は、そもそも、建築出身で
無い私にとっては無関係。もう、好き
なだけ(笑)、何度行ったか、わかり
ません。

だって、近いから、それが可能だったんです。

多分、このメルマガを読んだ人は、
「馬渕さん、ラッキー過ぎる!」と思われたでしょう。

しかし、驚くなかれ、私の「大規模修繕
コンサルタント」としての実力を高めて
くれて、MACM方式の確立を促してく
れる信じられない奇跡(?)が、この後
も更に、2回も起きるのです。

その奇跡とは…(続)

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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