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今年の夏、瀬戸市の36戸の築2年目のマンションから、管理委託契約適正化コンサルティングの依頼を受け、合わせて、新築2年目アフター点検の同行調査も行うことになりました。

金田コンサルタントと平野コンサルタントが担当するマンションです。

まずは、机上で1年点検レポートの調査とアフター基準書のチェック。
すると、1年目の点検の時に使ったアフター基準書と2年目点検のために入手したアフター基準書が違う!

このマンションは、管理会社がアフター点検の代行・取次を行うことになっているのですが、1年目は、建設会社のアフター基準書を使っており、区分所有者に配布されているアフター基準書は、販売主の作成=区分所有者に交付されたもの。

類似していますが、いくつか異なる点があるのです。
つまり、1年目点検は、不完全履行になります。

しかし、今更、遡ることができないので、1年目点検の内容も含めて、2年目点検を行うよう依頼。管理会社の担当者と私を含めた3名のコンサルタントが、二日間にわたって、共用部と各戸のベランダを点検しました。


調査の内容は、大規模修繕工事のための建物調査と工事後の竣工検査とを合わせたようなものですが、2年間の汚れや既に劣化が始まる部位もあるので、「仕上がり」のきれいさは指摘対象外。

最も重視すべきは、「防水」。
2年目でも、既にクラックやエフロが出ている箇所もあります。
タイルが複数枚浮いているところもあります。

あるフロアでは、各戸のベランダのサッシの水切りの下全部が、シーリングのうち忘れ!と言うことも見つけました。

これ、このうち忘れにより、室内に漏水があれば、アフター補修対象ですし、10年の瑕疵保証の対象になりますが、結果として、漏水がなければ、コンクリートに雨水が侵入して中性化が進んでいることは間違いなくても、不具合とは言えません。

つまり、シーリングの打ち忘れそのものは、「普通、それってやるべきところでしょ!」と言う「新築時の施工不良」の指摘になります。

このように、今回の点検で、建物の現状を正確に把握できたことは、今後、長期修繕計画を作成するにおいても、大規模修繕工事の時期を見極めるにしても、非常に有益な資料となります。

販売主が「アフター基準書」を元にどこまで対応してくれるのかは、今後の回答待ちです

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