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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.56

■私の好きな言葉■ 
偶然は努力の結果

こんにちは。

MACM方式とは、マンション大規模修繕
工事の方式で、マンション管理相談センタ
ーオリジナル。

「マンション管理士による
 コンストラクションマネジメント」
の略です。

私が大規模修繕工事を学んだ最初は、自分
のマンションの第1回目の大規模修繕工事。

平成19年です。

大規模修繕工事の方式は、
・管理会社一任方式
・責任施工方式
・設計監理方式
の三つがあると言われていますが、
私は、東京のC社を訪問し、同社の
CM方式に一目ぼれ(笑)

設計監理方式をベースにしますが、談合を
100%排し、合理的なコストダウンを
図る方式です。

C社のコンサルタントが岐阜に来る
には、交通費等の経費がかさみ、高額にな
ってしまいますが、なんと、元々C社
がモデルにした設計事務所が岐阜県にあると言う。

ただし、新築がメイン。
つまり、「住民が住みながらの工事」と言
うソフト面が苦手と言うことです。

それでも、CM方式の仕組みは共通で、
とても魅力があったので、私が修繕委員長
として、コンサルタント・建設会社・住民
の調整を行うという条件で契約。

で、その設計事務所の仕事にビタッと張り
付いて、調査・設計・定例会議・検査を
一緒にやらせてもらいました。

何せ、こちらはお客様側なので、少しでも
疑問に思うことは、どんどん質問できる…
つまり、無料でOJTしてもらえるという訳です。

その後、C社のS社長のかばん持ち
で、大規模修繕工事の勉強会やプレゼン
さらには、工事現場での定例打合せや検査
にも同行させてもらいました。

先に、ざっくりと結論を言ってしまうと
当社のMACM方式(マンション管理士
によるCM方式)は、CIP社のCM方式
を中部エリアの業界・消費者の地域特性に
合うようにカスタマイズしたものであり
そこに、私のコンサルティングポリシーを
味付けしたものなのです。

話は戻ります。

当時は、戸建て住宅建築者向けのコンサル
タントでしたので、建築に関する一定の知
識はありましたが、マンションのような
RCの建築物のことは、詳しくありませんでした。

しかし、マンションの大規模修繕工事は
防水と化粧直しが基本で、新築や増改築の
ような、いわゆる設計業務はありません。

従って、建築士の資格を必要としません。

ただ、私のマンションの場合、エントラン
スにスロープを設けるために、増改築を行
ったので、実際には、設計事務所でないと
できない仕事は発生していました。

が、逆に、
「ここからが設計事務所の仕事」と言うこ
とが、よくわかったので、MACM方式で
は、「マンション管理士のコンサルティン
グで大規模修繕工事ができる。必要に応じ
て、建築士に専門業務を依頼する」と明言できる訳です。

とにかく、自分のマンションなので、
「調査→仕様→工事」の実物を間近に見て
学ぶことができましたし、当時、毎日書い
ていたブログの絶好のネタ(笑)

その当時は、
「マンション大規模修繕工事」
でネット検索しても、ほとんど情報が出て
こないので、組合側の修繕委員会の運営も
独力。

委員の募集、委員会規則の作成、委員会の
議案書、議事録、広報資料の作成等、すべ
て、私のオリジナル。

正に、マンション大規模修繕にどっぷり
浸かった1年半で、その時に書いたブログ
は、「実論、マンション大規模修繕物語」
と言う1冊の本になっています。

しかし、この経験だけで
「大規模修繕コンサルタント」
と名乗るのは、無謀です(笑)

幸運だったのは、次に、私にマンションの
大規模修繕工事のアドバイスを求めてき
たのが、車で5分程度、同じブランドの
16戸と言う小規模マンションだったと
言うこと。

その修繕委員長が、通勤途中で、私のマン
ションの大規模修繕工事を見て、理事長を
訪ねてきて、次のことを尋ねたそうです。
「工事はうまくいったか?」
「安くて良い工事業者ならば、紹介して欲しい」

理事長の回答は、
「工事は、非常にうまくいった」
「グレードアップ工事をしたのに、
管理会社提示金額より、2000万円近く
のコストダウンができた」
「良い工事会社かどうかはわからないけ
ど、うまく行ったのは、住民に専門家が
いたから」

そこで、私を紹介され、近くの喫茶店で
その修繕委員長と面談。

このマンションの修繕積立金の残高が
1700万円。

管理会社からの工事見積り金額が
1950万円。
それで修繕積金が足りないからと、今度は
自分たちで、別の建設会社から取った見積
り金額は、1980万円。

修繕積立金で足りないのですから、
コストダウンの必要性も大きかったけれ
ど、小規模マンションで、住民全員が仲良
しであり、
「敷居の高い先生」より、
「一緒に考えてくれる身近な経験者」的な
アドバイザーが欲しいと言うリクエスト。

我が家の娘たちと同じ中学の子供を持つ
親も何世帯かいて、多分、「良い子」の
部類に入る娘の評判が幸い?(笑)

少なくとも、顔の見えるコンサルタント
として、「親身になってやってくれる」
と言う安心感はあっただろうと思います。

また、当時は、中部電力社内ベンチャー
第1号として、相当多くのマスメディアに
登場していたので、大規模修繕工事コンサ
ルティングの実績が乏しくても、
「建築のことがわかる専門家」と言う
信頼感を持っていただけました。

一方、私も、経験を積む、勉強すると言う
想いが強いですし、資料を作成する時間、
打合せの時間、現場に行く回数は、半端
なく多いけれども、コンサルティグ料は
相当安い(笑)

日本の最低賃金の時給よりも、絶対に
安かったと断言できます(笑)

しかし、このマンションで、ⅭM方式を
自分なりにアレンジして入札を行ったと
ころ、管理会社提案の1950万円に対し
て、なんと、1440万円

まだ、MACM方式の確立とは言えませんが、
「良質な工事をより安く実現する」
手法の手ごたえは、ありました。(続)


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◆発行人
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