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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.51

■私の好きな言葉■ 
「やり方」より「あり方」にこだわる

こんにちは。

この秋、9つのマンションの管理適正化
コンサルティングが始まっています。

最も大きなマンションは177戸、
最も小さなマンションは、16戸です。

小さなマンションだから、
問題も小さいか?
と言うと、違います。

小さなマンションだから、
コンサルティングの労力が小さいか?
と言うと、それも違います。

逆に、大きなマンションのほうが、
コストの削減の余地があり、
小さくなればなるほど、難しくなります。

例えば、受水槽の清掃。
40戸でも、20戸でも、受水槽は一つで
大きさは異なりますが、その清掃にかかる
のは、どちらも、二人。

20戸のマンションだから、40戸の半分
の時間で済むものではなく、料金は半額に
なりません。

つまり、コンサルタントにとっては、
小規模なほど、管理の適正化によるコスト
削減効果を出しにくいのですね。

今回の16戸のマンションは、
実はもっと成果を出しづらい。

と言うのは、このマンションは、昨年、
「総合管理会社」との契約を変更し、
事務管理業務だけを残し、それ以外の清掃
や保守などは、ビル管理会社との契約に
変更。

小さいながらも、コスト削減に成功したそうです。

組合側は、清掃や点検を違う会社に発注す
るとしても、元々の総合管理会社に、管理
費などの出納以外に色々相談はできると
考えていました。

ところが、今年、漏水事故が起こり、
その対応について相談したら、
「そちらのマンションは、自主管理だから
当社は、そう言う面倒は、見ませんよ」
と言う返事。

管理コストが下がったのは良いが、
組合側(主に理事長)に相当な負担が掛か
るらしいことが、わかって、当社にSOS。

このマンションに対して、管理適正化コン
サルティングを行うと、逆に、管理コスト
が上がるかも?と思いましたが、いただい
た資料を拝見すると、まだ、わずかながら
下がる余地はあると診断。

別の顧問先マンションの住民の方からの
紹介でもあり、相当困っておられる様子
だったので、コンサルティングの依頼を
引き受けることにしました。

で、臨時総会での契約承認後、先日、初会合。

理事メンバー以外も、オブザーバー参加
OKだと申し上げたら、なんと16戸中
10名もの参加!

実は、多くの住民が、漠然とした不安を
持っていて、私の勉強会を聞いて、強い
危機感に変わった変わったと言う状態。

そして、すぐにいただける資料を拝見した
ら、元の総合管理会社との契約によれば
管理費などの収納以外も、それなりに色々
と頼める内容。

ただし、非常にアバウトで、どこまでやっ
てもらえるのか=仕様は、記載も別表もあ
りません。

管理会社の担当者は、以前と変わっていな
いそうですから、契約書がどのように変更
されたのかは、ある程度は、わかるはず。

にもかかわらず、その担当者が、
「自主管理に変わった」
と言い切る…。

結局、契約書の記載が、アバウトだからです。

実は、ほとんどのマンションで、潜在的に
は、これと同じ状況。

管理組合は、管理会社に対して、
「お金を払っているのだから、これもあれもしてくれ」
と言いますが、
管理会社は「契約」に書かれていることに
対応する義務が、あるのみ。

ただ、「総合管理」と言う枠組みで、
契約書だけでは読み取れない業際的な
範囲も対応してくれるのですね。

ところが、このマンションの場合、
事務管理業務と設備管理業務とを分離
発注したことで、
「契約に忠実」
の問題が発生したということです。

このマンションのケースは、
「管理会社との契約」について考える
良いケースなので、また、「その後」
を報告したいと思います。

続報をお楽しみに!

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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