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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.49

■私の好きな言葉■ 
夢は能力に勝る

こんにちは。

先週末のマンション管理フェア及びマン
ション管理学校には、多くのお客様に来場
いただき、ありがとうございました。

私の4つの講義には、合計で120名ほど
の受講者が来られ、その後には、講演会場
ですぐに相談いただいたり、ブースに相談
に来られたりと、多くのお客様との出会い
がありました。

相変わらず多い相談は、大規模修繕工事ですね。

また、「これから検討する」
と言う方ばかりではなく、もう、
コンサルタントの選定あるいは工事会社
の選定が始まっているという方も少なく
ありません。

管理会社やコンサルタントの進め方を見
ていて、何となく
「これでいいのかな?」
と疑問を持たれ、来場されるようです。

で、私の講義で、
「大規模修繕工事でホントにあった怖い話」
を聞いて、
「うちのマンションに当てはまる!やばいかも!?」
と心配になり、
「今からでも、何とかなりませんか?」
と相談いただくケースが多いわけです。

これまでの経験も交えて言うと、こんな状態になるのは、
「管理会社への依存が強いマンション」
か、コンサルタントの選定基準が不明確で
最終的に、
「コンサルティング料の安さが決め手
になってコンサルタントを選んだマンション」
です。

そもそも、大規模修繕コンサルティングに
は法的な業務基準も報酬基準もありません。

よほどのことがない限り、
「建築確認申請」も不要ですから、
資格も不要です。

とは言え、マンション管理士か建築士ある
いは建築施工管理技士程度の資格は、必要
だと思います。

コンサル手法で、大きく違う例としては
タイルの浮きや塗装壁のクラックなど、
足場をかけて調査をして初めて確定する
補修数量について、実数清算を行うのか
設計段階で数量を想定して、見積り時の定
額で進めるのか、でしょう。

実数清算方式であれば、施工会社が調査し
た数量のチェックを行う業務は、相当な業
務量がありますし、その結果をもとに、組
合との調整業務も生じるので、実数清算方
式か定額が方式かのどちらを選択するの
かにより、コンサル報酬算定の基礎が変わ
ります。

もっと業界の裏側を言えば、管理会社や
コンサルタントが、組合に対しては、コン
サル料を安く提示して契約し、かたや建設
会社と手を結んで、談合やリベートを要求
する=工事費が割高になるというケース
もあります。

マンションの大規模修繕工事は民間工事
ですから、談合・リベートに罰則はありません。

管理組合は、事業者側との情報格差・経験
格差などに基づいて、契約を撤回できる消
費者契約法の消費者ではない(対象外)
と言われており、逆に、同じ「事業者」
として、善管注意義務が生じます。

つまり、談合やリベートをもらうコンサル
タントなのかそうでないのかを判断でき
なくても、それは、受注における駆け引き
の問題だということになります。

そんな話をブログにも書いたら、ある読者
さんから、次のようなコメントをいただき
ました。(わかりやすいように一部編集)

-----------------------------------
Aは、コンサル料の安いコンサルタント
Bは、癒着の無いコンサルタント
仮に工事費を4000万円とすると、

A=工事費4000万円+コンサル料150万円=計4150万円

B=工事費4000万円-コストダウン500万円+コンサル料300万円=計3800万円

A:4150万円-B:3800万円=差額350万円

それより悩むのは、工事費の見積りを取る
ところまで、両者に動いてもらってから
判断するという事ができないですよね。

トヨタのノア群、日産のセレナ、ホンダの
ステップワゴンの中から1台購入する場
合は、全く同じ仕様で比較する事はできません。

トヨタのプリウスを購入するなら、愛知ト
ヨタ、名古屋トヨペット、カローラ○○
ネッツトヨタ○○など、全チャンネルで購
入可能なので、ほぼ同じ仕様のプリウスの
見積りを取る事ができます。あとは、下取
り車の価格(または、買い取り店に売る)
や購入後のメンテナンス費用の高安。

大規模修繕工事は、先にネッツトヨタ○○
(コンサルタント)を決めてから、見積り
を取る事になります。
-----------------------------------

わかりやすい例ですね。

つまり、組合にとってみれば、報酬の高い
コンサルタントを選んだほうが、大規模修
繕工事の総額としては、安くなるという結果です。

しかも、工事業者との癒着がないから、
検査も厳しいので、組合にとってさらに
メリットがあります。

しかし、現実的には、その比較をした上で
コンサルタントを選ぶことはできないの
で、まずは、どのコンサルタントに依頼す
るかを決める必要があるけれども、そも
そも、そこが難しいということです。

そう考えれば、
「コンサルタントの報酬水準」
を一生懸命調べる前に、
「コンサルタントの選定基準」
を考えるほうが大切ですね。

今回のフェアの講義を聞かれた方から、
講義中に、私が紹介した、
「良いコンサルタントを見極めるための
『魔法の質問』が欲しい」
というリクエストがあり、お送りしました。

それを公開すると、
「良くないコンサルタント」
に対策を取られてしまうので、公開はでき
ませんが・・・(苦笑)

また、別のメルマガの読者さんからは、
「名医かヤブ医者か、患者からの見極めが
大切と言うことですね。」とメールをいただきました。

まさに、その通りです。

今回のマンション管理学校で行った三つ
のセミナーをまとめて1日で受講できる
セミナーを各地で開催しますので、良いコ
ンサルタントを見極めるための
『魔法の質問』
を知りたい方は、ぜひお越しくださいね!

1日で学べる マンション管理組合向け
大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
11月12日(土) 名古屋
11月26日(土) 岐阜
11月27日(日) 名古屋
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◆発行人
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