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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.47

■私の好きな言葉■ 
他人の幸せを考えるほど、自分も幸せになる

こんにちは。

先日、愛知県のあるマンションで、
管理適正化コンサルティング契約締結を
審議する臨時総会が開催されました。

このマンションの役員さんが、当社のセミ
ナーを受講され、私が指摘した「管理会社
への依存状態の弊害」が、正にその通りだ
と痛感。

役員向け、組合員向けの勉強会を重ね、
いよいよコンサルティング契約締結のた
めの臨時総会となり、総会議案書の配布も
必要なため、管理会社同席の元、理事会を開催。

そこから、管理会社によるコンサルティン
グ契約の妨害が始まりました。

まずは、理事に対して、
「コンサルを入れなくても、管理委託費を下げますから」
と申し出。

理事会は
「既に、臨時総会を開催することを
理事会で決めているので、ダメです」
と回答。

次は、総会当日。

当社からは、
「臨時総会の受付、進行、議事録まで、
すべてサポートできるので、管理会社の
同席は不要ですよ」
と伝えたのですが、管理会社は、
「書記として参加して、お手伝いしたい」
と言う申し出なので、理事会も当社も
異議なく参加を承認。

総会では、それまでの勉強会に参加されて
いない方もおられるので、最初に勉強会を
行います。

これは、そこで十分な質疑応答を行い、
管理適正化コンサル導入の必要性を十分
理解していただいてから、議案審議に入る
ためです。

逆に言えば、この勉強会を初めて聞く
参加者からも、「良いね」と理解を
得られるほどの説得力がなければ、
プロとは言えないでしょう!と言う
強い想いがあります。

実は、既に、委任状と議決権行使書で、
総会開催前に、コンサル締結議案は事実上
承認されているのですが、総会参加者は
組合活動に関心を持たれている方なので
あえて、勉強会を開催し、できれば、その
後の検討委員として参加してもらいたい
と言う願いもあります。

しかし、勉強会が終わるや否や、組合員か
らの質問が出る前に、真っ先に、管理会社
が発言。

当社の勉強会の内容に対して、
「馬渕氏の指摘には、正にその通りと
言う点もあるが、当社は、この点は違う」
と言う反論。

私は、
「管理会社の立場の発言として、承知した。
今日は、貴社の悪口を言っている訳では
なく、管理組合の陥りがちな危険性を指摘
している」と回答。

が、それでも、質問を続けようとするので、
「今日は、コンサルと管理会社の議論の
場ではありませんから、総会後にお聞きし
ましょう」とやんわりたしなめました。

すると、いよいよ切り札(?)

管理会社が
「管理会社側から、管理委託契約の減額
を申し出る用意はあるので、今日の議案は
採決保留にしてはどうか?
そうすれば、コンサル料を減額または、
支払わなくて済むので、組合にとって、
メリットがある」
と提案してきました。

この発言、読者の皆さんは、どう思われる
でしょうか?

組合のためを思っての発言?
それとも、自社の利益(管理委託契約の
継続)を守りたいがための発言?

ここまで来ると、さすがに、役員さんも
「総会開催のために、理事会で審議して
正規の手続きを踏んできた議案に対して
何を言うのか!」
といささか厳しい口調で、発言をさえぎりました。

おかげで、議案は全会一致で承認。

しかも、管理適正化審議のための専門委員
へも3名の立候補。

結果から言えば、管理会社の妨害発言と
当社とのやり取りは、組合員から見れば
逆に、「管理会社に任せてはだめだ!」
と言う評価を決定づけたと言えるでしょう。

実は、このような管理会社からの妨害は、
時々あります。

多いのは、有名ブランドの販売会社とその
子会社の管理会社。

最も驚いたのは、管理会社の支店長が、
直々に、理事長を呼び出し、
「このマンションは、ブランドを大切に
する人が多いのに、コンサルを入れるなん
て言ったら、理事長が責められますよ。
総会の招集は、理事長名でするのだから
責任は、理事長にありますよ!」
と言って総会開催を阻止した実話。

どんな総会でも、招集は理事長名なんですけどね…。

多くは、
「管理委託費を下げます」
がコンサル契約妨害の手段です。

しかし、当社のコンサルティングの最大の
メリットは、管理コストの削減ではなく
「管理委託品質の向上と高位の安定」

それを最初に作り上げてから、市場原理
・競争原理でコストを最適化すると、結果
として、かなりの値下げになります。

逆に言えば、現在の管理のまま、あるいは
専門家のチェックがないまま、委託費を下
げたら、見えないところで、手を抜かれて
も、組合側にはわかりません。

これは、管理会社が悪人と言うことでは
全くなく、管理会社と管理組合のパワー
バランスの問題です。

このパワーバランスを正常化して、管理
組合と管理会社との関係を適正化するの
が、我々コンサルタントの役目です。

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◆発行人
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