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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

現在、岐阜市内の19戸のマンションで、大規模修繕工事コンサルティグ中ですが、来年の秋工事に向けて、入札会社の募集に入っています。

並行して、工事仕様の最終調整中。

このマンションの最上階は、メゾネットタイプになっており、2階のルーフバルコニーは、自分の家の1階の居室の屋根。
一方、1階玄関外のアルコーブと共用廊下は、下階の屋根になっています。

一般的には、ルーフバルコニーが下階の屋根になるので、大規模修繕工事の際の「屋上防水」と言う観点から、工事の優先順位が高くなり、共用廊下の工事は、後になります。

修繕積立金が十分溜まっていない場合に、最もスタンダードな考えは、「共用廊下と階段の工事を一部補修うにする」と言うコストダウン案。

このマンションでも、昨年の夏に総会資料を拝見した時に、修繕積立金が十分ではないことが判り、まずは、大急ぎで、管理委託契約の適正化を行い、管理コストを下げ、管理費余剰金を増やすコンサルティングを実施。

一方、建物の劣化を見ると、その時点で、「延ばせても、2年程度か?」と言う状態。
結果、来年の秋工事ですから、当時からすれば、丁度2年後。

管理費会計の余剰金が修繕積立金の増額効果をもたらすのは、まだ掛かります。

従って、「廊下と階段工事は、部分補修」と言う判断となったのですが、階下の屋根となっている最上階の廊下の劣化が進んでおり、ここだけは、きちんとした防水工事を実施するプランを立てました。

ところが一つ問題発生。

玄関前のアルコーブの床が、タイル貼り。
タイルを斫って、その下の防水工事を行う必要があるのですが、玄関ドアの下端とタイルのレベルの差がほとんどないため、防水工事後に再びタイルを貼ることが無理。

アルコーブは、共用部の専用使用なので、組合のお金を使って修繕を行うことは問題ないのですが、その住戸の人にとっては、その部分がタイル貼りで、外観のおしゃれさは、自宅の財産。

タイル貼りから長尺シート貼りになることを承知いただかないと、この修繕設計が出来ません。

最終的には、修繕委員会の依頼を受け、私と理事長とが、そのお宅に伺い、図面を見せながら説明。

「できればタイルのままにして欲しいけど…仕方ないですね」と言う承諾を頂きました。

もちろん、タイルを斫ってみて、タイルの再敷設ができないかは、最終判断をします。
これで、修繕設計が完了し、いよいよ入札です。

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