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名古屋市内の築17年40戸のマンションからの相談で、総会資料を拝見すると、大規模修繕工事の残高が3200万円。

2年前に屋上の防水工事を実施したとのことで、その時は、管理会社から、「修繕積立金が少なくて、大規模修繕工事ができないから屋上の防水工事だけやりましょう」と言う話。

で、今になって、お暗示管理会社から、「大規模修繕工事の時期です。工事費は5000万円以上かかります」と言う話。

屋上防水なしで、そこまでかかるのかどうかは、定かではありませんが、何故、2年前に、修繕積立金の値上げの話を出さなかったのでしょうか?

調査したところ、そもそも、このマンションでは、修繕積立金の値上げが一度も行われておらず、戸あたりの修繕積立金が5000円以下。

長期修繕計画は、新築時のものしかありませんが、その計画書の段階で、第1回目の大規模修繕時に赤字になることが記載されています。

うーん、これ、誰の責任でしょうか?

管理会社は値上げをアドバイスしたのか?
住民側がNOと言ったのか?

管理会社から言われなくても、組合側が考えるべきことなのか?

管理組合は、近所付き合いの寄合ではなく、「法人」です。
クーリングオフの対象となる個人消費者ではありません。

その意味では、法的には、自分たちの建物の維持保全を考える法人組織です。

但し、実際には、管理会社にその業務のほとんどを委託しており、管理委託契約においては、管理会社が修繕の提案を行うことや長期修繕計画を立てることも規定されています。

ただし、計画書を作るのは、「組合の指示があった場合」

つまり、組合側が主体ですね。

しかし、その知識が組合にはないので、作成指示もできないと言う矛盾。

今更、「過去に長期修繕計画を作成していなかった。適切な修繕積立金の値上げを行わなかった」と言うミスを誰に問うのか?は、大変、デリケートな問題になりますし、それに時間を費やしても、修繕積立金が適正水準に是正できるわけではありません。

それよりも、一刻も早く建物調査を行い、大規模修繕工事の実施時期を見極め、「管理適正化コンサルティング」を行い、管理費会計のコストを適正化し、その影響を含めて、長期修繕計画を立てること。

その結果、合理的な根拠があれば、修繕積立金の値上げも理解頂けるでしょう。

「修繕積立金の値上げのための計画」ではなく、「修繕積立金をいかに値上げしないか?」の計画を立てるのが、当社の役目です。

本コンサルティング案件は、これまでの1年半、塾生→アシスタント→MAKS認定コンサルタントして、成長してきた八巻コンサルタントの初のメイン担当案件になります。
八巻コンサルタント

私を始め、MAKSの認定コンサルタントが全力で、支えます。

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