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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.43

■私の好きな言葉■ 
競争は他人とするものではなく、
「昨日の自分」とするもの。

ここ数カ月の間に、築60年目までの
超長期修繕計画を作成または作成着手し
たマンションが六つあります。

それぞれ築10年~20年のマンション
なので、40~50年間の修繕計画になります。

ウチのマンションは30年だけど…
と言う人がほとんどだと思います。

マンションの寿命は、きちんと手を入れれ
ば、100年でも持つと言われていますか
ら、100年の計画書があっても良いので
すが、国交省が「30年間」を推奨してい
ますし、感覚的にも。そんなに先の工事内
容や物価を予想するのは、難しいので、
30年と言う期間が一般的です。

では、なぜ、一度にそんなリクエストが
当社に集中?と思われると思います。

それは、私の顧問・コンサルティング先に
60年定期借地権付マンションが多いこと。

既存の3棟に加え、この1カ月で、岐阜・
大垣にある3棟の定期借地権付マンショ
ンから、大規模修繕工事や管理適正化
コンサルティングの依頼を頂いたからです。

ただし、
既に大規模修繕工事を終えて、
その実績を元に作成するもの
建物調査を終え、概算予算を元に作成するもの
図面と机上計算で、作成するもの
の3種類あります。

戸数は16戸~40戸。

この60年定期借地権付マンションは、
築60年目に建物を解体し、基礎のフーチ
ンまで取り除いて、地主に更地返却するこ
とになっているため、その際の解体費用が
修繕積立金(または解体積立金)に大きく
影響するため、60年計画となるのです。

ところが、
これらのマンションは、いずれも管理会社
からは、修繕積立金の値上げ提案はされて
いるけれど、60年目の定借終了を見据え
た話は、なかったそうです。

逆に、住民からの問いに対する管理会社の反応は、
「そんな先の話は、工事費もわからないし
解体費用の見積りなんて、非現実的なので
作成する意味がない」
と言う回答。

また、新築時に、将来、借地権を返還した
際に戻ってくる保証金を戸当たり百数十
万円、地主に預けてあるので、そのお金を
使って解体できると考えている管理会社
や住民もいます。

しかし、実際に試算すると、全戸の保証金
の2倍もの解体金が必要なマンションも
ありました。

住民側は、先に保証金を返却してもらって
そのお金で解体するのではなく、解体した
ら、保証金が戻ってくる順序です。

解体した後は、引っ越しもいるのですから
保証金は、その時の費用に充てると考え
解体に必要な資金を含めた修繕計画にす
ることが望ましいと思います。

一方、解体せずに、保証金の返還を放棄し
て、そのまま賃借人として住み続けると言
う選択もあります。

前者を「建物解体プラン」
後者を「建物引渡プラン」としましょう。

これから大規模修繕工事を迎えるマンシ
ョンに対しては、この2つのプランで、
60年目までの超長期修繕計画を立てた
上で、今後の大規模修繕工事の内容と予算
や修繕積立金の増額の見通しを立てまし
ょう!と言うのが当社の提案です。

管理会社が、
「計画書の金額が、どこまで現実的か?」
と言う議論を避けたい気持ちもわかりま
すが、とにかく、まずは作成して、その
計画書の不確実要素を押えたうえで、
議論すれば良いのです。

そこでポイントとなるのが、
建物解体プランと建物引渡プランの違い。

60年目に解体するのであれば、第3回目
(45年目)の大規模修繕工事を行ったあ
とは、壊れたところだけ直していく計画に
なります。

引渡プランであれば、地主が
「この状態ならば、引き取っても負い」
と言う状態にしておく必要があるので、
60年に至る直前に、大規模修繕工事を
行うことを求められると思います。

例えば、エレベーターのリニューアルなん
て言うのも、正に、この二つのプランで
大きく変わりますね。

どちらにしても、30年間の長期修繕計画
を長く延ばしただけではないので、一つ一
つの作成に、かなり神経と時間を使いますね。

しかも、作成したものを住民に説明するが
また、大変。

それは、今ある参考値や基準値を使えない
ところがあるため、コンサルタントの考え
で数値を入れるからです。

で、大抵、そういう根拠が微妙な個所を
「これは、何故この金額なのか?」
と聞かれたりする(苦笑)

これが怖いから、
「60年の計画書は作らない」
と管理会社がNG回答するのかも…。

しかし、
住民の不安をいかに解消するか?
を基準に考えれば、作れない理由を
先に考えるのではなく、どう作るか?
を考えるべきじゃないのかな、と思う次第です。

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コメント
この記事へのコメント
分譲では
こんばんは。ちょうど昨日、ネットで「マンションの解体費用」を検索したところでした。ざっくり、一戸あたり100~200万円と書いてあるところがありました。30年間で積み立てるなら、月額2800~5600円。基本、更地にして返さなくてはならない定期借地と違って、分譲マンションの最後?は、①修理しながらできるだけ長く持たす。②建て替える。③更地にして売る。④全棟リノベーション(骨だけ残して、作り直し)。⑤決められず、廃墟となる。くらいでしょうか。最近言われるのは、マンションは古くなり、所有者も高齢者になるです。さらに、①にするか②にするかを決めるのに、10年もかかったなど。分譲マンションも、どこかの時点で、どうしていくかの見通しをたてないと、手遅れになりそうですね。なお、うちのマンションは、敷地に余裕がない(建ぺい率や容積率)ので、建て替えのハードルはかなり高いです。まあ、30年後は生きていないんですけどね。
2016/09/12(Mon) 00:15 | URL | デュピュイ取る | 【編集
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