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昨夜は、活躍できるマンション管理士養成塾「長期修繕計画作成」(第10講義)でした。

技術系出身ではないマンション管理士にとって、最も苦手なのは、長期修繕計画の作成ではないかと思います。

何せ、マンションにある建築・設備・土木関係のあらゆる劣化要素を考えて、向う30年間の長期修繕計画を作成するには、かなりの知識と経験が必要とされますからね。

しかし、一方では、建築の専門家でも、建築の事は分るけれど、設備のことは苦手と言う人も少なくありません。

また、そこまで網羅したとしても、作成の趣旨は、「工事ありき」です。
建築の専門家なので、当たり前なのですが、まずは、工事費を決めて、それに足りるだけの修繕積立金の値上げプランを作る、と言う順序になります。

国交省が出している「長期修繕計画作成ガイドライン」や「マンション修繕積立金のガイドライン」でも、この順番です。

つまり、工事費が決まる→お金が足りない→修繕積立金を値上げすると言うストーリーになります。

しかし、自分の家のリフォームならば、順番は逆か、あるいは、常に、予算と工事内容を見比べます。

また、どうしてもやりたいリフォームがあって、お金が足りない場合は、そのお金をどうやって生み出すか、知恵を絞ります。

マンション管理相談センター(MAKS)が作成する長期修繕計画は、後者の発想です。
そこで、養成塾の講義では、次の順序で学びます。
1、国交省の長期修繕計画作成の考え方
2、管理会社の考え方
 管理会社は、国交省準拠と言いますが、実は、管理会社によって、仕様が異なります。
3、長期修繕計画作成費の有償・無償の違い
4、MAKSの考え方と作成ソフトの説明
 修繕要素の決め方、設備の更新費の考え方、管理費会計とのリンク等

これを学ぶと、我々が管理・建築業界側の従来発想とは異なる姿勢で、マンションにとって有用な提案を行うノウハウとプロセスが理解できます。

エクセル表に、細かくデータを入力することは大変ですが、既に、MAKS独自のWebシステムを開発済なので、中身を理解したら、今度は、このシステムを使って、効率的に作成できるようになります。

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コメント
この記事へのコメント
幸せ
こんばんは。経営理念の「これでもかっ」と言うくらいマンションに住む人を幸せにすること。この「幸せ」とは、結果的に経済的な事でしょうか?
管理費(生活費)としては、内容がアップしながら委託管理費が安くなったり、電気代や保険料が安くなったり、個別の出費が妥当か判断してくれたり。それを原資に修繕積立金の増額を少なくする。
修繕費(貯金)としては、長期修繕計画の見直し、それに伴う修繕積立金の増額判断、実際の大規模修繕工事費用の削減など。
あとは、管理組合の運営(理事会や総合、管理規約)のアドバイス。
2016/09/04(Sun) 23:41 | URL | デュピュイ取る | 【編集
不幸とは。
幸せの反対、不幸とは。
マンション管理で色々困っている事があるが、知識が無くどうしたらいいか分からない事。
さらに、問題である事に気がつかない事。
そういった事が解決できる事が、結果的に幸せなのかも知れませんね。
2016/09/05(Mon) 16:14 | URL | デュピュイ取る | 【編集
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